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第二章 旅游地产定义及分类

2.1旅游地产定义

要弄清旅游地产的产业归属似乎是的，它属于房地产业和旅游业的交叉和延伸。从实践的发展来看, 它是房地产商开拓新的市场空间的产物, 是房地产向旅游嫁接的结果, 是房地产的产品开发的一种形式, 似乎应归属与房地产业。但是实践中我们看到, 旅游房地产通常在空间上与旅游区高度关联, 在功能上以为旅游业服务为主要功能, 在经营运作上越来越多的旅游企业参与进来, 在产品形式上与旅游紧密相关。这就形成了这样一种情形,从房地产的角度看, 旅游房地产是房地产业界在主流市场饱和情况下开拓的一个边缘市场, 是房地产产品中的一种形式; 从旅游业发展的角度看, 旅游房地产为旅游活动, 主要是为休闲度假服务, 是一种特殊的旅游设施。

但一般认为旅游地产可以定义为：依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区、人文景观），为实现相应旅游功或者能而开发建设及经营运作的房地产项目。［1］当然旅游地产针对的是一个特殊群体的特殊市场，在这个市场的接受广度不断延伸的过程中，这一概念的内涵也不断得以拓展。

2.2旅游地产的分类

学术界对旅游地产还没有统一的定论,普遍接受的观点认为,旅游地产包含四类：

第一类是旅游景点地产,主要指在旅游景区内以景观营造为目的建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿性的建筑物及关联空间。如主题公园，游乐场里的的游乐设施。

第二类是旅游商务地产,主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、酒吧、娱乐城等建筑物及关联空间。

第三类是旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供的各种度假性的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、休闲别墅、产权酒店等。

第四类是旅游住宅地产,主要指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间（例如深圳华侨城集团开发的复合式旅游地产主题社区），也称复合式旅游地产主题社区。[ 2 ]

相对于前三种旅游地产模式主要针对旅游者市场、提供短期使用服务功能、大多数不涉及产权转移的经营特点而言，第四类的复合式旅游地产在经营上具有明显的区别，其面向的是居住消费者市场，为居住消费者提供日常居住的住宅,属于产权交易的范畴。这种经营往往能够使旅游住宅地产项目形成较高的利润回报，例如深圳华侨城集团2000年在深圳本地开发了四大主题乐园及其相关主题社区后投资收益迅速上升，并迅速将其发展模式复制扩张到北京，上海等城市。也正是在此类实例的示范效应影响下，复合式旅游地产作为一种新兴的旅游地产经营模式被国内众多的房地产企业、旅游企业迅速接受并广泛应用到实际开发经营中,成为国内城市房地产开发经营中最受关注的热点之一。本文也将主要对我国复合式旅游地产的发展模式和经营特点进行分析，探讨这一行业的发展前景和趋势。