市场人士认为，这有利于稳定楼市预期，但不会中止市场的调整趋势，调整仍将是未来楼市的主基调。 

    信号积极，但不可能改变市场运行方向

    从9月16日起，一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。贷款利率的上一次变动是在去年12月21日，当时，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。而下调贷款利率则是近4年来首次。同时，中小银行的存款准备金率下调1个百分点，这差不多是9年来央行首次下调存款准备金率。

    在交易持续不振、降价促销此起彼伏的当下楼市，央行货币政策和利率政策的方向性变动格外引人注目——它会给楼市带来转机吗？在回答这个问题之前，还须明白当前楼市调整的动因。

    业内主流观点认为，去年第四季度开始，房地产市场从快速增长转入调整。    

    从金融环境看，去年央行10次提高存款准备金率，今年再分5次提高存款准备金率至17.5%的历史高位。去年央行6次加息，贷款基准利率从6.12%提高到7.47%。加息效应在今年初爆发，提前归还房贷的增多，而银行资金流动性日益收紧，流入房地产开发、消费领域的资金均减少。

    从市场因素看，近几年房价高速增长透支了市场消费能力，积聚了风险，客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场形势的变化也改变了人们看涨的心理预期。于是，市场开始探索合理价位、观望气氛渐浓势所必然。    

    从事房地产相关工作30年的广东省房地产协会会长蔡穗声对记者说，必须认识到，当前房地产市场调整是经济规律起作用的反映，是市场运行的必然结果，宏观调控政策只是起了加速作用。如同2006年、2007年房价上涨有其市场动因与宏观经济背景一样，今天的市场调整，主因是供求关系动态变化及宏观经济调整。“政策只能起到加速或减缓经济运行的作用，不可能改变市场运行的方向。”

    因此，楼市正在进行中的调整不会因为利率、货币政策调整的变化而逆转。何况，政策本身调整的力度不大。房地产企业大华集团的相关人士说，商业贷款绝大多数在5年期以上，利率只下调了0.09%，仍为7.74%，公积金贷款也高达5.13%；原以为五大行的存款准备金率也会下调，但只有中小银行下调了1个点，仍高达16.5%。

    尽管如此，市场仍将央行的政策变动视为积极信号，正如国家信息中心首席经济师范剑平此前所言，宏观调控采取了随时观察、随时微调的方式，未来仍然会通过微调政策来保持国民经济平稳较快持续发展。    

    立足于稳定市场，着眼于积极调整

    如何看待当下的房地产市场、后市又将如何？业内人士认为，楼市购买力仍在，但调整趋势难改。

    就在央行出台政策之前，楼市降价促销一浪高过一浪。上海新联康投资顾问有限公司总经理周小丽认为，以万科为代表，降价之后的销量大增，说明了两点：一是在前期价格高点的基础上打七五折的价格是目前市场能够接受的房价；二是市场购买力仍在，当房价下降到买方期待的心理价位时，购买力就会释放出来。

    港资房地产企业中国城镇集团有限公司的柳费国认为，楼市走向如何要看宏观经济走势和政策面的变化。从目前来看，楼市将会发生四个方面的调整：    

    一是有限的购买力会发生分化，流向打折楼盘或者地理位置优越、确实具有不可复制性的资源稀缺性楼盘。既不降价、又不具有不可替代性的房子会更加难卖。    

    二是楼盘的销售周期将进一步拉长，由于普遍性旺销已经不存在，购买力的流向是有选择性的，在一个预期下行的市场，买方总是挑挑拣拣、等等看看，购买的时间会拉长，从而影响楼盘的销售速度。    

    三是房地产企业资金成本上升，由于清盘时间拖长，企业回笼资金慢，支付银行贷款、债券的利息增多，企业的财务成本会大增。

    四是房地产企业的再融资成本将上升。在一个弱市中，房地产企业的融资无论是时间成本还是资金成本都将大大增加，简言之，在房地产销售不好的下跌周期，没有人愿意轻易借钱给开发商，就是愿意借，条件也非常苛刻。
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    中报数据显示，保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头资金链全线收紧，负债率大幅上升。房地产企业每股筹资现金流量为0.59元，大大高于2007年上半年的0.42元。同样是2008年中报数据，在报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的每股经营活动产生的现金流净额分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元。虽然行业融资环境不好，但为了维持正常的生产经营，房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资，以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。

    房地产企业融资难，已经成为不争的事实。特别是受国家紧缩政策的影响，地产企业的融资渠道逐渐萎缩。资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，自筹资金、发行债券、增发新股、定向配售等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。

    本报数据中心提供的资料显示，今年增发新股的房地产类上市公司主要有金融街、名流置业、栖霞建设、福星股份，增发数量最多的为金融街，达到30000万股，发行价格为27.61元/股。而非公开发行股票的房地产类上市公司包括首开股份、美都股份、泛海建设、世荣兆业、香江控股、上实发展、华丽家族、ST天华、苏宁环球，除了华丽家族是采取网下定价发行，其余的均为定向配售。其中配售最多的是首开股份，发行数量为55000万股，最少的美都股份也达到6300万股。

    与增发不同的是，公司债的发行同样惹人注目，房地产企业发债蔚然成风。西南证券的债券研究员郇超则表示，公司债缓解了房企资金紧张的压力，可能会成为他们的“救命稻草”。

    而事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力，手头举债的公司同样不在少数。经记者初步统计，今年发行公司债的公司主要有：金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；金融街拟发行56亿元公司债；泛海建设拟发行32亿元公司债等。

    中原证券研究员魏博认为，分析其原因，一是监管层的政策导向，另一方面大量避险资金从股市转移到债市，两者都为公司债的顺利发行创造了条件。

    确实，在去年，地产公司发行公司债融资，就已经得到国家相关部门的支持。银监会高层去年6月份就曾表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权受让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品，比如说公司债。

    相比股权融资，债券融资在程序上更快捷、成功率更高，比银行贷款成本更低、限制更少，因此公司债成为地产行业在宏观调控背景下扩大资金链的首选，郇超称。

    此外，还有分析人士指出，公司债的发行适合房企的现实需求，当前宏观政策紧缩、房地产销量下降、房企融资渠道减少，公司债发行可为房企开辟另外一个融资渠道。

    这也难怪，今年会有这么多公司通过发行公司债解决融资难问题。

    然而，虽然公司债大量发行并不能让所有的房地产公司都能从中分得“一杯羹”，能享受此份“殊荣”的也只是万科、保利地产、金地集团、中粮地产等一线房企，中小企业房企的踪影则很难觅到。

    难道是中小房企有更好的方法解决融资难问题？答案当然是否定的，不然，为何一些大型房企不去走那条路。

    寻根究底，还是相关的硬性规定让中小房企停走发行公司债融资这条道。《公司债券发行试点办法》规定，申请发行公司债的公司，其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的百分之四十。

    鉴于上述规定，部分信用级别不达标和净资产额偏低的房企就很难通过公司债的发行审批，而据记者了解，大多数中小型房企都被这个“紧箍咒”所套。

    地产行业人士指出，房地产企业由于现金流不稳定，通常信用评级并不是很高，加之其它条件的限制，真正能够发行公司债的多是一线地产企业，多数中小房企在目前的情况下，想分公司债的发行这杯羹还是有点可望而不可即。
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    二三线城市的房价涨幅较快，一线城市房价涨幅明显放缓，其中，广州、深圳等城市房价出现负增长。

    国家发改委、国家统计局最新统计显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.
1%。

    分类型看，经济适用住房销售价格相对稳定，环比与上月持平。而普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨6.5%和7.7%，比7月份分别下降0.1%和0.2%。

    二三线城市房价涨幅较高

    虽然主要城市的房价涨幅持续放缓，但二三线城市的房价仍有较高的涨幅。海口、银川、宜昌、岳阳等城市的房价涨幅位居前列，分别上涨16.5%、12.4%、11.4%和11.3%。

    一线城市8月份房屋销售价格出现较大下降，其中，深圳当月房价增幅下降4.1%，广州8月房价涨幅也降低3.3%。

    分析人士表示，二三线城市房价对整个市场的反应具有一定滞后性，同时，这些城市去年同期的房价基数比较低，因此同比涨幅较高。房价是升还是降，主要看环比情况。

    数据表明，在70个大中城市中，环比涨幅在1%以上的只有6个城市，济宁、长沙、常德分别上涨2.5%、1.3%和1.2%。而环比价格下降的城市继续扩大，其中降幅较大的城市包括昆明、广州、大理、深圳和石家庄，分别下降3.1%、2.6%、1.2%、1.1%和0.7%。

    二手住房价格环比持平

    二手房价相对坚挺。数据显示，8月份，全国主要城市的二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点，但环比为零，与上月持平。

    分地区看，兰州、三亚、宜昌、银川和太原，分别涨14.0%、13.5%、12.9%、12.8%和11.0%；同比价格下降的城市有8个，其中降幅较大的城市主要包括深圳、郑州、温州、广州等，分别下降14.9%、3.7%、2.9%和0.2%。

    广州某地产中介对本报记者表示，二手房投资成分要比一手房小得多，而且二手房业主并不急于卖房，因此，走势比较稳定。

    “两率”调整

    对楼市影响有限

    15日晚间，央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。这被业界认为是对房地产市场的实质性利好消息，房地产类股票也在昨日大盘低收的情况下扬眉吐气，多数个股冲击涨停。

    不过，专家分析认为，央行对货币政策的调整并不意味着出手救楼市，对房地产市场的影响有限。世华地产研究中心总监肖小平认为，此次下调利率幅度不大，只会影响那些持谨慎态度的购房者，而对市场起决定作用的仍是供求双方的心理。

    社科院金融研究所研究员易宪容表示，此次“两率”调整的重点是当前突出的中小企业、农业生产、抗震救灾等问题，对房地产市场影响很小。不过，货币政策方向变化，可能会改变企业的市场预期。

    高策顾问董事长李国平认为，这次降息不会改变银行对开发商从严的信贷政策，唯一的利好是增加购买需求，但整个市场的观望期可能不会很快结束。（记者 张忠安）
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    专家认为，这既说明当前楼市尽管成交极度萎缩，但刚性需求仍然旺盛；同时也向开发商传递信号，只有价格真实下降，才能打动消费者入市。楼市调控应尊重市场自身调
节功能，在行业竞争和买卖博弈中促进行业理性发展。

    “降价效应”席卷长三角

    从8月30日起，万科上海宣布旗下8个楼盘联手优惠促销，平均降幅达到9折左右。位于浦东三林路、靠近2010年世博会址的“金色雅筑”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。据销售人员介绍，只要签约并在3日内付清3成房款，就可享受总价10万元的优惠，一次性付清房款还可以在这个基础上打9.9折。经多次降价，“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米1.8万元降至每平方米1.4万元左右，降幅约为20%。另一个位于外环松江区的楼盘白马花园，最高折扣也达到8.5折。

    在杭州，万科启动了为期12天的“青年置业计划”，旗下“白鹭郡东”“白鹭郡南”“魅力之城”和“逸品阁”4个楼盘共226套房源价格做出下调，最低折扣达到7.5折。

    9月6日，降价风暴登陆南京。万科“金域缇香”针对会员推出部分70平方米的特价房源，折后总价在58万-60万元之间，均价在每平方米8500元左右。与此前每平方米1.1万元的报价相比，价格下降超过20%。

    数据显示，尽管万科8月份销售面积和销售金额比去年同期均下降三成以上，但比7月份分别环比增加了31.7%和30%。

    万科上海公司公关部李嫣表示，从8月30日到9月7日，上海8个楼盘共认购了337套，销售金额达到5.67亿元。万科南京公司相关人士徐朝晖向记者证实，仅9月7日-8日，“金域缇香”认购套数就达到102套。

    杭州万科售楼处则上演了一出悲喜剧：一边是老业主情绪激动要求退房，甚至冲砸售楼处，另一边却是新业主踊跃成交，促销活动首日就有约130套房源被认购。

    市场刚性需求仍然旺盛

    复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科此次在长三角范围内大举促销，一方面自然是为了尽快回笼资金，占取市场主动，另一方面，“试探市场”的意味也非常浓厚。从其促销节奏看，都是一开始拿出部分房型或位置不是很好的房源降价打折，如果销售良好，表明市场接受这个价格，进而不断放出后续房源。

    上海房地局官方网站“网上房地产”的数据显示，自启动促销以来，万科“金色雅筑”的销量迅速回升，8月份签约数为150套(有2套撤销)，比7月份增加61套；截至9月11日早上，“金色雅筑”当月签约套数已达165套。

    上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波认为，万科降价后立即刺激成交量回升，表明市场刚性需求仍然非常旺盛，一旦买卖双方在价格这个问题上达成平衡，购房需求就会迅速释放。

    尹伯成说：信贷收缩、市场观望仍将持续相当长的时间，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。但房子不是股票，不会出现买涨不买跌的情况，当价格回调到一定幅度，就会得到刚性需求的有力支撑。

    博弈将促房价走向平衡

    万科降价在业界引发巨大的震动：在很多人看来，万科此举无疑拉开了行业洗牌大幕，那些没有品牌、实力较弱的开发商将退出市场，实力雄厚、管理控制能力较强的开发商将渡过难关，并扩大市场份额。

    万科公布的半年报显示，公司2008年6月末净负债率仅为37.1%，持有的现金达到153.7亿元。与此同时，其市场占有率从2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。

    尹伯成认为，过去几年，房地产市场几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个好价钱，这显然是不正常。去年以来的楼市调整将加快行业分化和优胜劣汰，降低房地产行业的利润的预期，提升房地产开发、管理水平，有利于楼市健康、可持续发展。

    对于老业主来说，万科降价使其资产价格缩水，退房呼声不断，不少老业主甚至到售楼现场，劝说看房者不要签约，但这并没有影响现场成交。

    专家认为，房地产市场有其自身规律，价格涨跌属于正常的调节手段。正是通过行业竞争、买卖博弈，才能促进市场不断走向平衡和理性发展。
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    房地产市场开始进入调整周期

    目前我国正处在房地产市场调整周期的起步阶段，调整可能会持续较长的一段时间。虽然我国房地产市场在房屋成交量上持续萎缩，购房者仍存在较大的观望情绪，但由于楼市的理性回归在一定程度上取决于我国宏观经济的总体走势，而目前我国经济正朝着又好又快的方向发展，因此在调整周期中出现一些问题在业界专家看来是很正常的。国家发展改革委宏观经济研究院副院长王一鸣表示，当前中国房地产市场的调整，从长远发展来看是积极的，某种意义上讲有“挤压泡沫”的作用。业界普遍认为，房价仍存有较大的下调空间。

    楼市在调整中走向理性

    作为我国重要的产业，房地产行业在去年所占的GDP份额超过20%。由于我国经济的基本面一直是又好又快发展，虽然楼市目前并不景气，但是房地产及相关产业链上的行业发展环境已然成熟和完善，具有相当的抵御风险的能力。再者国家相关部门也正在做出政策方面的调整，防止房价出现大幅下降甚至崩盘的现象。

    随着国家宏观调控的进一步实施，房地产行业在进入新一轮的调整周期后，政府的土地供应行为将会得到进一步规范，并加强监管，而行业竞争的加剧，会使房屋价格泡沫有所挤压。房屋购买者逐渐回归理性消费，将会促使高档住宅的比重有所下降，经适房和廉租房的比重有所上升，从而进一步平衡房屋供应结构。

    在我国经济基本面仍然保持又好又快发展的情况下，我国出台了相关政策，加大了对于中低收入群体的住房需求，包括廉租房、经适房和限价房等一批政策性住房在未来相继投入市场，再加上房地产产业链上的相关其他行业对于房地产行业仍存在极大地依赖性发展，在经历了合理的调整期之后，我国楼市将会向着理性的方向发展。

    楼市长期供应仍将偏紧但肯定乐观

    目前，我国楼市正处于调整周期的关键时期。由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城市化率提高很快，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动房地产市场最根本的动力。随着城市化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。

    据相关数据显示，2001年后，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重有一个明显的抬升，2000年还占15%，到去年已达到18.42%，接近20%。我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长。保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。

    虽然目前我国楼市出现了“有价无市”的局面，但是在经历过调整和价格出现一定程度的回落之后，消费者的购房行为也将会出现一定程度的反弹。而人口数量的不断增加以及人均收入的不断增长，与市场上房屋存量仍存在一定程度的不对称，致使房屋供应在未来长期之内仍会吃紧。

    由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一。市场对住房依然存在形成刚性需求。再加上中国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，王一鸣表示，中国的房地产市场，总体肯定是乐观的。
 

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　　房价的升降，始终牵动着民众的神经。然而，这种升降，又往往扑朔迷离。官方的数字明明显示它降了，专家却说它“并不代表上海楼市的整体水平”。许多上海的网民就说，“在上海10年了，只看到报纸上写房价多少，自己住的周围，房价从来没感觉到跌过。”真是言人人殊。对房价的判断，从来都是众说纷纭，莫衷一是。

　　不过，客观地讲，房价确实是下跌了，这一点不容否认。上海二手房指数办公室认为，自去年四季度以来观望情绪持续未退，成交量逐渐萎缩，导致抛盘大幅增加，而同期市场承接能力较弱，无法继续支撑高位盘整的价格，因此价格开始出现下跌。

　　此外，由于一手房价格的下调，二手房价格压力明显增加，降价出售量增多。一些板块出现了一二手房倒挂现象，从而“拖累”了二手房价格一块下降。应该说，这些分析并不高深，它其实只是对当前房市现状的一个客观陈述。那么，二手房房价走势如何？它还会继续走低吗？谷底在哪里？要持续多长时间？

　　要回答这些问题，当然不能局限于一时一地的状况。在房市的起伏升降中，深圳与上海有一些共同的特点。上海市二手楼历经22个月上升后再度出现下跌，而深圳二手房网发布的8月份二手房研究报告表明，深圳二手房均价强劲回升两成。二手房网研究人员余晶晶表示，经过大半年的调整，二手楼市也逐渐步入一个比较平缓的通道，此时二手房源的大量入市对未来市场回暖是一个比较积极的信号（9月9日《南方日报》）。两相对照，一升一降，说明什么？在我看来，因为更靠近香港等地理位置的缘故，深圳房价的市场反应，其节奏要比上海快。上海现在的房价应该是在高位小幅震荡。而这个阶段，深圳已经经历过了。

　　毫无疑问，二手楼市必然会受一手房市的影响，但我认为，这种影响十分有限。首先，随着市中心空地的日益减少和阙如，二手房的地理位置优势愈发显得不可替代。其次，在诸多建筑成本中，地价、建筑材料与人工的价格，也必然会与时俱进。它无论如何也不会退回到上世纪80年代或90年代的水平。虽然旧房有折旧一说，但折到最后便物极必反，它会成为旧城改造之后的新房。

　　因此，二手房占尽天时地利与人和。只要生活在继续，它就会水涨船高，老而弥新。所以，上海二手房市的小幅震荡，是房价在价值规律作用下的理性回归。它不会大幅走低，因为它本身就没有多少泡沫。除非二手房房主急需钱用，需要马上变现，否则，房价低到一定程度，业主完全可以不再出售。而房市的需求却是刚性的。因为，中国的城市化进程不可逆转。从这个意义上讲，期望房价大跌是不现实的，鼓吹房价大跌也是不负责任的。

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8月中房上海各项价格指数出现近年来首次下跌，该指数办公室9月11日发布报告认为，在内外宏观经济环境的影响下，上海房地产市场调整已成定局。

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，从整体上看，上海房价的调整幅度可能在10%左右，但不排除少数楼盘大幅降价。

长城证券有限责任公司地产研究小组近期发布报告预测，中国内地楼市本轮调整将持续两年左右，目前仍处在调整前期，报告中指出，上海等一线城市调整幅度在30%左右，二线城市调整空间在10%～30%内。

问题一：房价降了吗？

9月6日，中投证券发布的房地产市场月报显示，从近三个月来看，上海住宅成交均价依然坚挺。

9月10日，佑威房地产研究中心发布报告称，在上海成交活跃的212个新盘中，仍是涨的多跌的少，与上半年平均售价相比，7月8月两个月售价上涨的楼盘占55.2%，下降的为44.8%。该中心主任薛建雄表示，今年6月，上海房价达到了历史最高点。

房地产行业正在发生改变，目前已是各方共识，但仅从成交价格来看，上海目前仅是部分楼盘售价高位下调，其价格与普通购房者仍有较大的心理差距。

早在今年2月，市场已有“跌”声传出，当时就有专家指出，房价降的只是涨幅。上海房地产研究专家顾海波称，“这就类似将一只股票的价格快速拉升到上涨9%，然后让它回调到6%。卖的人说，我降了3个点了；事实上，它涨了6%——就看以哪个时点为参照。”

不过，以薛建雄的观点，房价如果与经济增速保持一致，即为相对平衡的状态，考虑到通胀、利率等因素，如果房价的涨幅低于经济增速，就意味着楼市进入下行通道。

在楼市低迷时期，开发商同样有钱可赚。薛建雄举例说，1998年至2003年，包括上海在内的全国楼市低迷，但上海的超级大盘中远两湾城在1998年的开盘价是3500元/平方米，2002年已卖到7000元/平方米，利润超过100%。

问题二：开发商会竞相降价吗？

近一个月以来，各地纷纷传出降价促销的消息。8月28日，万科在上海宣称，8月30日至9月14日期间8个楼盘推出特价房源，并喊出“直降10万”的口号。

但据佑威房地产研究中心统计，今年7月和8月，在174个公寓项目中，有79个项目在降价，占比超过四成；31个别墅项目中，有21个项目降价，占比超过七成。

进入“金九银十”后，酝酿跟进降价的开发商将更多，在国庆假日楼市期间，预计将会出现更大规模的降价楼盘。与万科“大张旗鼓”地降价不同，更多开发商并未公开承认降价。

曾抛出“百日危机论”的SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹宣布，从9月1日起，SOHO中国旗下所有在售项目平均提价5%左右。但记者调查发现，其实仍能按付款方式给予折扣优惠。

事实上，在降价促销早期，开发商借此取得了良好的战绩。今年2月21日元宵节当天，上海万科对旗下10个楼盘240多套房源进行九五折促销，当天成交170套房源，回笼资金2.57亿元。

薛建雄说，跌幅超过10%的22个楼盘主要是去年涨幅过大的，但外环以内品质好的楼盘仍将保持价格坚挺。

6月19日，国泰君安房地产业分析师孙建平发布了《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》的报告。报告称，部分企业资金链断裂不会表现为群体性的恶性降价行动，资金链断裂或者濒临断裂的企业变卖项目比降价清盘的概率大。

孙建平认为，降价清盘的投资回报率，并不比变卖资产高，很多时候变卖项目能够为资金链断裂的企业保留项目参股权，有机会分享到未来利益。而龙头企业也不会轻易放弃通过并购的方式来整合行业资源的机会。

此外，因赈灾、建设保障性住房、经济下滑、地价房价下降等，今年地方政府的财政压力比往年大很多。地方政府也不会坐视房价大降。

问题三：调整幅度多大？

今年年底是不是购房时机，市场分歧较大。一部分人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而且保障性住房供给力度不断加大，分流了一小部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在宏观调控的大背景下，开发商不得不选择降价卖楼。

但也有人认为，大量年轻人等待购房置业，房价稍降就会有大量的真实需求涌现，推高房价；另一方面，大量的热钱来到中国，必将选择保值和投资价值同时具备的房产作为投资选择，加上通胀背景下所有商品都在涨价，房价没有理由下跌。

长城证券地产研究小组认为，房价仍将高位运行，可能以实际房价下跌完成调整，总体调整幅度不会超过30%。

长城证券地产研究小组成员万知分析师表示，目前的楼市调整仅是挤泡沫，若大幅回调必将有需求支撑，大可不必担心楼市崩盘，调整结束后，房产将开始一轮新的牛市。在长城证券报告中，分析师一致认为，当前，房价要调整到合理位置，一线城市将有30%左右的下调空间。二线城市调整空间在10%～30%内。

研究小组参考日本和中国香港的经验发现，一线城市的房价收入比将在10～12间达到高位平衡。二线城市的房价收入比在8～10倍的范围内是较为合理的。

截至2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，房价收入比将下降到10～12的范围将有30%左右的下调空间。二线城市，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10%～30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。

薛建雄则认为，上海房价降幅可能在10%左右，由于有三四个月的统计滞后因素，反映到国家发改委的数据，要到明年二三月才能体现，届时上海房价涨幅可能会出现负数。
问题四：调整持续多久？

对于本轮调整的时间各界也是看法不一。部分较为乐观的人士认为，随着“金九银十”的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖；而一些对楼市未来仍担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，滞销的供给需要9个月左右时间来消化，本轮调整不会这么快结束，至少要持续到明年上半年。

长城证券地产研究小组成员认为，中国楼市的本轮调整时间将持续两年左右，目前仍处于调整前期。一般楼市的调整需要经历缩量——房价滞涨——下跌——放量四个阶段。

支撑上述结论的依据是，上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。

薛建雄分析这轮楼市波动时指出，预计今年10月份上海房价调整到底。上海房价自去年高涨后，今年二季度出现了最后一小波的冲刺，在6月初达到历史顶峰。

不过，他同时认为，中国经济再怎么调整，保持领先全球的增长速度还是可以预见，房价在这一轮下跌后，重新保持与经济相当的速度上涨还是可以预期。

“排除地区环境、产品品质等外部原因之后，房价的底部应该是在去年房价的1.2-1.3倍的水平之上。”薛建雄认为，经过2005年那轮房价调整之后，房价长期稳定，因此去年初的价格可以反映出上海楼市的实际购买力，加上2007年、2008两年的经济增长，房价比去年高出20%～30%应该是市场可接受的合理空间。

2008年，本轮紧缩型房地产宏观调控警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。杨红旭称，如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新一轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之“救市”。

问题五：政府会托市吗？

8月27日，央行和银监会日前联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严控建设用地贷款管理。

对此，宏源证券分析师杨国华认为，在市场传言政府可能会放松对房地产行业的信贷调控之际，《通知》成为对这一传言的有力否定，政府对房地产投资过热继续调控的政策短期并不会松动。

最近，潘石屹表示，中国的住宅市场已经下滑到灾难边缘，中国的房地产行业需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上能够享受和其他行业一样的待遇；在税收上面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭条件能够适当放松，回到前几年的水平。

也有业内人士认为，深入的调整持续时间过长将造成诸多不良影响，政府有可能会在下一步刺激成交量，着力点会是在二手房市场。与此同时，今年上半年以来，各地频繁发生“退地”和“拖欠出让金”事件，上海也首次出现了住宅用地的流拍。地方政府是否托市，各地态度不一。

9月初，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，规定从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。补贴对象不分户籍，且未区分第一套还是多套住房、大小户型。同时，还对2009年6月30日前按期开工的商品房项目，给予城市基础设施配套费减免优惠。

无独有偶，河南省政府、沈阳等地也近期也出现了类似的政策。8月底，沈阳市宣布重启购房补贴政策，并提高住房公积金贷款的年限和限额。河南省政府也宣布，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长至20-30年；从2008年9月1日起到2009年8月31日，各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率等。

据报道，9月9日，深圳市市长许宗衡在做客当地电台节目《民心桥》时明确表示，支持房地产稳定地发展，确保房地产市场的健康和发展，政府也负有不可推卸的责任。深圳坚持加大有效的土地供给，盘活现有的土地存量，完善商品住房和社会住房需求的结构性调整，满足市民的需求。

上海市房屋土地资源管理局、上海银监局、上海建设交通委以及上海市公安局在内的诸多政府部门均启动了针对房地产市场的调研，严密监控市场一线动态。不过，分析人士认为，短期内，上海出台政策的可能性不是很大。

对于地方政府应否“救市”，市场存在两派观点。支持“救市”论者认为银行资产中房地产相关贷款太多，楼市持续萧条众多贷款将变成坏账，影响我国金融系统安全，政府必须挽救楼市。坚决抵制政府救市者则认为，地产危及金融安全为时尚早，救市则变相支持开发商牟取暴利，不利于日后的监管。

长城证券发布的地产研究报告则认为，“如果房地产业真的出现崩溃乃至引起一连串的金融、经济问题，那么政府有必要采取一些政策，但事实上，我国房地产行业的短期调整并不会引发银行业危机甚至金融危机，政府没必要救市。”

对于地方“救市”，业内人士提示三大风险：其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩；其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱，蕴藏深层次的金融风险；其三是“救市”政策在执行过程中可能被弱化，反而浪费更多政府资源与工作精力。

问题六：外资抄底良机？

今年1月，英国高富诺基金以12亿元收购高档酒店式公寓“华山夏都”；2月凯雷集团以19.9亿元收购了服务式公寓项目“济南路8号”；同月韩国未来资产基金以9.63亿元收购了酒店式公寓的翠湖天地御苑18号。

在寒流即将降临房地产市场之际，海外各路基金似乎充满期待。海外部分资金经理认为，出手中国房地产的机会已到来，廉价的合约将敲开中国市场的大门。而中国每年800万人口涌入城市的现状预示着未来长期的丰厚收益。

今年年初开始，境外机构再次唱空中国楼市，量子基金的共同发起人之一吉姆·罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”，随后又在新加坡召开的IMAS投资会议上称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。

虽部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。

9月3日，投资银行摩根士丹利正在募集100亿美元的全球物业基金，并计划将超过15亿美元投入到中国市场。

荷兰国际投资管理公司（ING）今年成立了一项新的房地产基金计划，将基金分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金（REITs）。此外，瑞银集团与金地集团（600383）签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，募集3亿美元资金，而这笔原始资本将带来约10亿美元的购买力。

长城证券地产研究小组则认为，在楼市持续高位滞胀的情况下，楼市对热钱来说已经不具备吸引力。

分析师认为，外资进入内地楼市有两种途径，包括参与开发和购买已建成项目。如果参与开发，其投资量大、周期长，风险也大；如果收购已建成项目，在把价格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出机制不够灵活的情况下，抄底反而会被套。

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    报告指出，中国房地产业受益于国内经济的高速增长和前期有利的国家政策导向，长期以来呈现快速成长的态势。但是，房地产市场近年来的持续升温，使该行业在超速发展中积聚了很大的风险，而目前正是风险逐步释放的过程。

    鉴于房地产业已构成中国经济举足轻重部分，该行业所涉及风险问题也将因国家政策调控方式方法与调控力度的变化而面临严峻考验。在所有的可能政策变化中，土地、金融、税收、业务、外资及住房保障等政策变化的影响尤为重要。

    关于房地产行业目前的处境，新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴指出：国内多数房地产开发商存在行业景气循环经验不足、技术层次较低、财务管理与资本实力较弱等诸多问题，在国家政策发生重大调整或市场波动时，将逐一暴露。

    针对近期部分开发商通过降价销售加快资金的回笼的做法，陈松兴指出，降价短期内无法明显缓解全行业所面临的资金窘境，过去一段时间内整个行业呈现出的投资过热迹象及其后续效果的释放都将是一个缓慢的过程，并将在未来进一步收紧开发商的资金链。对于近期房地产企业通过公司债等形式不断地在资本市场上获取融资的行为，《报告》警告投资者，应审慎评估个别开发商的信用风险。

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    此前，美国政府也曾出手对困境中的“两房”给予过援助，并且在股市低迷的时候，调低了利率。而这些措施也
都成为救市派有力的证据。

    但其实，东西方经济学家对于“救市”一词的理解并不相同。笔者日前，曾就美国对股市以及“两房”的救助，采访过国际货币基金组织的经济学家。他们认为，这不是政府在救股市、楼市，而是为了维护金融稳定，对经济进行的干预。

    但其实就实际效果来看，“干预”与“救市”可能更多是理解上的不同。救市本身就是一种对经济的干预，只不过干预是一个经济学上常用的词汇，而救市则更具有民间色彩以及中国特色。干预意味着在经济或者某些重要行业发展过快、过热，出现泡沫时，出台政策进行降温，挤压泡沫，也就是我们通常所说的压市。而在经济下滑或是行业低迷时，出台政策进行升温，刺激经济、产业的发展，这也就是所谓救市。说白了，干预也就是政府常说的调控。

    本来用哪个词无关紧要。但近年来，随着经济形势的变化，救市说的一次次兴起，“救市”被更多地戴上了利益的标签。这在某种程度上，局限了人们的眼光，妨碍了我们客观地分析认识问题。

    由是许多专家在谈到这个词时，开始顾左右而言他，生怕被扣上利益代言人的帽子。在今年4月因股市下跌而引发的争论中，有些人就很聪明地回避了“救市”这个词，而是说，政府出台利好股市的政策，不能简单理解为救市，而应理解为政策的纠偏？因为在股市过热时，政府上调了印花税，并导致股市大跌。

    其实在一个复杂的经济社会，每一个人都是利益中人。西方经济学的前提就是，假定人都是“理性经济人”。这意味着趋利避害是一种本能。因此，关注利益的变化，本身无可厚非。但如果被自身利益蒙住了眼睛，则很可能陷于相互指责，甚至语言暴力。

    比如，很多人会说，房地产崩盘了才好呢？楼价跌得越多，能买得起房的人越多。但其实，房地产业背后是无数人的就业，以及巨大的对相关产业以及全局经济的带动作用。如果楼市崩盘，势必将金融业拉下水。而一旦银行系统出现问题，后果将非常可怕。但另一方面如果听凭地产商动辙以金融业以及经济下滑相要挟，盲目出台楼市利好政策，不仅将助长房价的上涨，招致更多人购房无门，而且会加速房地产业泡沫的累积，从而将经济置于风险之地。

    明确了问题的利害，再回到最初的问题——美国救了，我们是不是要救？笔者认为，美国的做法未必就是市场经济的样板。每个国家的情况不同，救与不救要从本国的实际出发。

    事实上，对美国不遗余力地救助“两房”，一直有不同的看法。不久前，经济学家、诺贝尔奖获得者斯蒂格利茨就在英国《金融时报》上撰文指出，美国政府对“两房”的拟议援助，将导致风险社会化，其中蕴含着长期的道德风险。“基本经济规律认为，天下没有免费的午餐。金融市场中的那些机构已经享用了一场奢华的盛宴，而政府现在正要求纳税人来负担一部分费用。我们应该干脆地说‘不’。”但就在今天，英国《金融时报》首席经济评论员马丁·沃尔夫发表文章称，只有国有化才能救“两房”。

    两种看似自相矛盾的观点，出现在同一个媒体，其实正说明了分歧。干预与否，何时干预，这不仅是经济学上的难题，也是各国政府面临的共同困惑。

    事实上，自从上世纪30年代凯恩斯主义盛行以来，干预经济已经成为各国政府普遍采用的一种做法。干预与否，广泛地存在于我们的经济生活中，而非今天所独有。比如说，不久前对部分纺织品出口退税的调整，也被认为是一种救市。

    就中国而言，救与不救，首先要明确的前提是，股市与楼市到底处在一个什么样的阶段？是不是到了政府必须出手的时候？以楼市为例，房价到底降了没有？降了多少？楼市危机是否已经到了可能引发系统性风险的程度？对这些问题要有切实的调查与定量定性分析。这显然是决定政策走向的一个前提。

    因此笔者认为，政府现在应该做的是在充分听取各界意见的同时，做充分的定量分析，在效率与公平上寻找一个均衡点。这是所有决策的前提。

    救市与否考验政府大智慧。
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    楼价“跌跌不休”

    以近期成为降价风暴中心的上海为例，受到成交量持续低迷、“地王”遭遇退地风波、市场预期空前下降等种种因素影响，7月上海商品住宅成交均价一下子从6月16988元/平方米的今年以来最高位，降至与3月价格水平相仿的12824元/平方米，32.47%的跌幅创下了今年来最大。

    业内认为，价格下调正是受到楼市内“降价风”的影响。“与此前降价楼盘多集中在外围区域且以中小开发商为主的情形相比，从7月开始，万科、金地、大华等主流开发商纷纷放低身价，虽然8月的成交均价略有回升，但8月底以来这些开发商的降价措施更加大张旗鼓，所以，有人预计在8月之后整个楼市可能迎来新一轮的价格调整。”新聚仁机构的分析师称。

    楼市“价格战”白热化的趋势已经日渐明显。有开发商内部“横向”的扩散，如万科近期相继在上海、杭州、南京的楼盘进行集中优惠促销；也有开发商之间“纵向”的竞争，如万科的“先下手为强”使得其他开发商感到无法独善其身，大华等其他开发商也开始在上海高举降价大旗，而恒大地产则宣布，旗下11个城市的13个楼盘在中秋国庆期间额外8.5折销售。

    即便SOHO中国以抵消原材料成本上升为由从本月起平均提价5%，但其实仍能按付款方式给予折扣优惠，潘石屹“此类打折不等于降价”的表态招来一片质疑声。

    而业内还在担心，主流楼盘的集中降价势必影响到周边其他楼盘的价格，一旦松动，进而还可能导致二手房市场的降价。

    “金九”开局低迷

    业内对于降价难挽楼市颓势的预计并非没有道理。虽然已经步入“金九银十”，开发商也以降价的实际行动表达出了他们对于传统旺季的热切期待，但是，降价并没有改变市场的观望情绪，甚至有所加剧。

    再以上海为例，佑威房地产研究中心的最新报告显示，9月第一周，上海商品住宅的供应量环比大幅增加了60%，达31.33万平方米，但成交量却创出了近18周来的新低，仅10.94万平方米，环比下滑34%。这使得开发商近期积极的推盘攻势显得“功亏一篑”。

    不过，业内仍对激活需求抱有一丝希望。“对今年的楼市来说，‘金九银十’显得尤为重要。由于地震，购房者对于楼市的关注度空前降低，一度导致了‘五一’黄金周成交惨淡。而随着第二个传统供销旺季的到来，势必直接关系到今年整个楼市的发展趋向。”新聚仁机构的分析师表示，“从年初的观望僵持，到年中的小幅微降，再到目前的普遍跌价，开发商的价格底线正在一步步被逼近。在这种情况下，还是有望打破一点僵局，成交量可能出现一定程度的提升。”

    等待“降价效应”

    对于开发商的降价行动，业内也从不置可否变得愈加认可起来。

    一方面，“价格战”中降价开发商的促销战绩良好，如万科，上海促销头两天，购房者共认购176套房源，销售金额2.68亿元；杭州促销头两天，购房者共认购245套房源，销售金额达2.13亿元。恒大全国促销首个楼盘沈阳恒大城首日实现销售额4.3亿元等。

    另一方面，对于开发商尤其是大开发商的“生猛”降价，业内人士认为，毕竟搅活了死气沉沉的楼市。“实践是检验真理的唯一标准，在如何卖房这件事上，最简单的结果就是看成交量，能有效刺激需求、回笼资金的营销策略才是好策略。更何况，降价对买卖双方皆有益。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为。

    他甚至指出，目前一二线城市尤其是东部城市楼市下行的迹象非常明显，整体上处于市场调整的第二个阶段——成交量大幅萎缩，实质性降价刚刚开始；而基于楼市中期调整不可避免，部分东部大城市房价泡沫理应挤掉，尽快迎来楼市下行的第三个阶段——价跌量升。“这对各方都有利。整体而言，东部城市的降价幅度应高于中西部城市，才能取得较好的促销效果，聪明的开发商应该采取因地制宜的促销策略。”
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