记者 张敏洁
    大唐西市，盛唐时代的重要标志之一。古老的丝绸之路也从这里向西延伸，提起大唐西市，就不能不想起那个辉煌的王朝。
    而今，沉寂了1000多年的大唐西市再度受到人们的瞩目，这起始于一个企业家的大胆设想，因为他要要花巨资在原址上重建大唐西市，而这一设想也得到了当地政府最大限度的支持。

作为西安市"皇城复兴"计划的重要组成部分，占地500亩，投资35亿，2010前建成，前后论证4年，保护项目地块半个世纪……大唐西市仅这些数据就很惹人注目，更何况其承载的历史文化意义和复兴使命。

　　西安政府方面对其的诉求是，打造一个由风情旅游、休闲购物和娱乐商业为主导的商业中心，使之成为丝绸之路交易会展的永久性场馆。

　　目前，大唐西市一期300亩的九宫格板块已经开工建设，建筑面积66万平方米，计划2007年底完成遗址保护展示厅与西市博物馆的建设，2008年奥运会前，建成古玩城、旅游纪念品市场、餐饮一条街等业态并投入使用。

　　2007年3月15日下午，记者在劳动南路西侧大唐西市项目的工地看到，一块偌大的平地已经呈现。在工地周围筑起的围墙上，"献给盛世的长安和辉煌的中华"、"丝路起点盛世商魂"的宣传语为观者带来无限遐想。
站在工地外冥思，可以想见的人流如织仿佛就在眼在，如果把时间追溯到千年以前，这里是何等的繁华，正如李白诗云"五陵少年金市东，银鞍白马度春风。落花踏尽游何处，笑入胡姬酒肆中"。

于是，我们就这样轻而易举的被带到了那个辉煌的王朝。

                            大唐西市的荣耀和和辉煌

　　唐长安是世界历史上第一个达到百万人口的大城市,其前身是隋朝首都大兴城，是当时全国的政治经济文化中心。它不仅有高大的城墙、雄伟的城门、宽阔的街道、整齐的坊市，还有壮美阔绰的宫殿皇苑、宗庙社稷以及众多的庵堂寺观等等。

与此同时，昔日的长安城也是世界上最著名、最繁荣的国际化都市之一，城中的东、西两大市场是商贸交易聚集之地。其中西市西域胡商云集，奇珍异宝汇聚，商贸交易极为繁荣，更有“金市”之美誉，堪称唐代丝绸之路的东方商业起点。

据了解，唐西市原位于皇城外西南，朱雀大街第四、第五牌坊处，遗址约在今西安城西南糜家桥与东桃园之间。市内有呈“井”字形布局的4条主干道，将整个西市划分为9个长方形，成九宫格局，是一个超大规模的世界贸易中心。据史书记载，当时的西市商业贸易西至罗马，东到高丽（今韩国和朝鲜）、日本，商贾云集。许多来自中亚、波斯等西域的胡商都通过古丝绸之路，会集于此从事商业贸易。

作为全国惟一一个在原址上重建的大型文化旅游商业项目，大唐西市注定不是简单的商业地产。在众多城市还在为历史文化遗迹的传承与城市发展建设的矛盾而苦恼时，它所承载的是一个城市对文化的尊重，对历史的敬意，以及把曾经沉重的历史与文化变作动力与资源，寻求发展之道的远见卓识和聪明才智。

　　“西市是隋唐丝绸之路的起点和重要标志之一。”2006年8月31日，国家文物局向省文物局下发的《关于陕西唐长安城西市遗址保护问题的意见函》中第一次明确了这样的提法。西市的重要历史地位再次得到凸现。同时也为西安乃至全国增加一个旅游亮点定下了基调。

　　对于1000多年前的国际化大都市唐长安城来说，西市的确是当时最为重要的市场，位于皇城西南。“与皇城东南的东市相比，西市更为繁华，是国内外贸易集散地，是世界性的商贸活动中心，素有‘金市’之称。”在著名唐史专家胡戟教授描述下，千年前的西市浮现在眼前：占“两坊之地”1600亩的大型市场，纵横各两条街道构成典型的九宫格局，西市内汇聚了酒肆、衣行、药店、古器、珠宝、铁铺、法烛、声色艺妓等220行，商铺4万家，众多胡商途经古丝绸之路到此从事商业贸易，辐射面西至罗马，东到高丽。专供外国人堆积货物、居住的“波斯邸”和李白诗中的“胡姬酒肆”，都彰显着西市的国际身份。《太平广记》中有大量与西市有关的叙事，“价值一千万”的“宝骨”在这里与胡商交易；“三五百人馔，常可立办。”西市商贸的鼎盛可见一斑。

　　这些源于文献的追溯，在关于西市的两次考古发掘中都得到了印证。而在最近一次对于西市的考古普查与发掘中，西市遗址范围与格局在此得到进一步明确：南北1031米，东西927米，北至丰庆路、南至南二环、东至劳动路以东，西至桃园路附近，为典型的九宫格局，纵横各两条街道构成“井”字型。每条道路宽16米，两侧有规整的砖砌水沟，水沟两侧有密集的商业店铺。市场内还有住宅，有手工业作坊（边加工边出售），正是这些类型构成了唐长安城繁荣的市场现象，表现了不同的文化内涵。出土的玻璃制品、蓝宝石、紫水晶等舶来品，则证实了西市与丝路的密切联系。

令人遗憾的是，唐太和九年（公元835年）六月，“西市”毁于一场大火。但作为唐代商业文明与丝路文化完美交汇的节点，西市无疑是西安历史文化的重要组成部分和证明。

1000多年前的那场大火，如今需要35亿来弥补。

　　记者从项目投资方西安大唐西市置业有限公司获悉，大唐西市项目占地约500亩，总建筑面积约128万平方米，总投资将高达35亿元人民币。而且将本着做旧如旧的原则，建成国内惟一原址重建的大型唐文化主体区，使其成为一个城郭完整、功能多样的仿唐商旅城。

该项目建成后，将使市民和旅客在购物、旅游的同时，感受到浓郁的唐文化气息，形成“寻古看秦俑，购物逛西市”的新的旅游消费热点。

　　                          重建大唐西市的伟大构想

　　一个城市到底应该如何发展？在经过了多年的迷茫和徘徊之后，西安终于发现，换一个角度来看，曾经压得自己喘不过气来的历史文化竟然是自己最可以倚重的特色资源。于是，《西安城市发展白皮书》明确提出了“国际化、市场化、人文化、生态化”的发展理念及路径。

　　看看其中的策略：“弘扬世界历史文化名城特色”、“提升丝路起点城市形象”、“创建一流的国际旅游目的地”……哪一个话题也绕不过西市。

　　用建筑大师张锦秋的话讲：西安是世界历史文化名城、千年古都、丝路起点，这些概念怎么才能表示大唐西市项目这一有着原真性的遗址？西安作为一个古都，大部分商业场所还是现代化的，怎样在商业方面既服务于市民的物质生活，又体现文化传统？大唐西市正是这样一个项目，能够使人们在旅游、购物的同时，体会丝路丰富开放的文化内涵。丝路起点巨大的号召力，还能够吸引原丝路国家来大唐西市进行商业贸易，吸引外国朋友旅游、参观、购物、了解文化历史，这也是别的商业项目不能取代的。“这三方面的作用不是拍脑袋想出来的，而是根据西安的历史、遗址的发掘、学者的研究，根据城市发展的需求，经过科学的考证，规划与研究得来的。”

　　2001年，西安市委、市政府决定恢复重建大唐西市遗址。2003年，大唐西市被列为西安市和莲湖区重点建设项目，全国光彩事业项目。2005年，大唐西市项目被明确确定为西安市“皇城复兴”计划的重要组成部分。

　　这是西安市乃至全国惟一反映盛唐商业文化的项目，是西安市乃至全国惟一在原真性的历史遗址上恢复重建的项目，是西安市乃至全国惟一可以用丝路之源命名的项目。西安大唐西市置业有限公司正是看中了西市千余年的历史文化背景和独特的商业渊源，才决定投资35亿元开发这一稀缺的历史文化资源。在这500亩规划用地中，利用“丝路之源”无可替代的权威性，挖掘历史遗风，注入现代商业元素，再现唐朝长安国际贸易中心的神采和万商云集的丝路风情，通过弘扬大唐商业文化精髓，打造具有独特竞争力的商业旅游综合项目。为中外游客提供一个具有深厚历史文化氛围和现代商旅特点的观光、购物、休闲、娱乐、办公、商务一体化的旅游胜地。

　　历史遗迹的保护与城市的建设发展似乎从来都是一对不可调和的矛盾。特别是在西安这样一个古今叠加的城市，“唐城无处不遗址”。然而，在大唐西市建设范围内进行的考古普查与发掘，是大唐西市置业有限公司主动提出并出资进行的。项目一期300亩的建设用地是现在西市遗址范围内惟一可供考古勘察的地段。在对西市的商业凝聚点———东北十字街进行了3000平米的挖掘后，盛唐时的石桥、水沟、路面上留下的密密麻麻的车辙……一样样珍贵的遗迹显山露水。

　　这些遗迹会不会成为建设的阻碍？毕竟保护它，意味着接下来的一系列投入和商业开发面积的大幅降低。然而，大唐西市置业有限公司董事长吕建中却不这样认为：“大唐西市项目，让我越来越深刻地感受到什么叫做责任，什么叫做呕心沥血。但我们会让人们看到我们是一个负责任的企业，一个值得人们放心和尊重的企业。”

　　另外，大唐西市置业有限公司不惜重金邀请了国内外众多知名的专家学者和企业加入了项目建设队伍。特别是在文物保护方面，特聘中国古遗址保护协会副会长、文物考古学会副会长安家瑶为文博顾问；邀请中国社科院考古所进行考古勘探发掘；请具有国家一级资质的陕西省文物保护中心做遗址保护方案。十字街遗址的道路系统、沟渠系统、桥梁、周边建筑遗迹都将根据考古队的建议，完整保存。

　　受邀设计西市博物馆的刘克成教授，在设计了蜚声海内外的汉阳陵博物馆及众多遗址博物馆之后，第一次接触到了一个不是政府机构的甲方单位。“在国内，这种6000~7000平方米的私营博物馆可以说是首屈一指，私营企业主动提出要建博物馆保护国家文物更是头一次。”提起自己和吕建中的接触，刘克成深为感佩。因为他听吕建中谈起，即使西市没有挖掘出什么有价值的遗址，大唐西市依然会建设一座西市博物馆，展示自己二十多年来通过各种方式在民间乃至海外收藏的大量文物。“这些文物品种俱全，品质也很高。一个私营企业家，愿意把个人收藏的文物展示出来，作为对社会的回馈，这本身就表明私营企业不仅仅关注自己财富的增加，而且更多了社会责任感，多了对历史与文化的尊重，这是非常值得赞赏的事。”

　　“西市博物馆将于2007年底竣工，它无疑是整体项目中的历史见证，是光彩点，是真历史，它真正记录着隋唐时的事件、历史痕迹。西市遗迹与其它文物本身会令人们惊叹。”刘克成说。

　　但是作为一个着眼于未来的地产商和着眼于发展的政府，建设大唐西市项目当然不仅仅满足于遗址保护。“我要为陕西的经济社会发展和城市建设做点事，为养育我、成就我的西安人民留下点什么。”身为全国政协委员的吕建中希冀留下的也不仅仅是一个西市博物馆。

　　吕建中更愿意用“西安的客厅”来称呼大唐西市的遗迹保护展示厅和博物馆建设。它们的存在虽然损失了商业面积，但对项目的文化内涵和品位都有大幅提升，成就了西市独一无二的特质，也成为西市最具号召力的资源。“在博物馆接待客人是最高规格的礼遇，最值得记忆。”想象一下，站在丝绸之路原点坐标之上，脚下可见大唐西市十字街、石桥、隋唐不同时期路面的遗迹，头顶是通透的屋顶可视苍穹，两边是美丽的敦煌壁画和唐壁画《客使图》，一面电子墙放映着西安辉煌的历史文化……这样一个适合于冥想的场景，无论对市民还是游客，会留下多么深刻的记忆！在这样的氛围里会见友人、贵宾，客人将对西安留下多么美好的印象！

　　同样能够引人前来的，还有以丝绸之路为品牌的丝路风情一条街。在这里，您只要花一个小时到半天，就可以从东方长安的九宫格行至西方罗马广场，沿途看到的是原汁原味的丝路重要节点城市的建筑，买到的是当地客商经营的土特产品，体味到沿线国家的风土人情。

　　以丝路为纽带，大唐西市还将为丝路沿线国家免费赠送商务代办处，并倡议沿线国家在这里定期举办“丝绸之路交易会”，使其成为民间发起的一个国际盛会，促进西市尽快形成大的国际商贸市场。

　　凭借丝路起点和古都西安的号召力，大唐西市还将建设一个大规模、上档次，在全国有影响的规范的古玩城。“建设这样一个市场，既有利于政府对古玩市场的监管，又能充分体现古城的特色。”西安市政府的专题会议纪要对这个子项目明确表示了支持。

　　与之匹配的是餐饮一条街、酒吧娱乐一条街、地下一层的shoppingmall、国际旅游纪念品集散地，还有充满丝路特色、异域风情的胡乐舞表演厅……这些都将增加中外游客在西安驻留天数，并通过拉动消费，为西安的GDP增长做出自己的贡献。

　　                            新大唐盛市即将浮出水面

　　2006年，大唐西市被列为陕西省和西安市“十一五”重点建设项目。据悉，当地省市领导十分重视大唐西市的建设，并提出使之成为陕西省和西安市的又一亮点的要求。

　　目前，大唐西市一期300亩的九宫格板块已经开工建设，建筑面积66万平方米，计划2007年底完成遗址保护展示厅与西市博物馆的建设，2008年奥运会前，建成古玩城、旅游纪念品市场、餐饮一条街等业态并投入使用。二期的丝路文化风情板块、国际商务、文化交流板块也开始出国考察招商，并将于2007年底开始动工，整个项目2010年全部建成并投入使用。

　　设计了无数唐风建筑的张锦秋当仁不让的担纲了大唐西市项目的整体规划设计和项目一期九宫格修建性详细规划。具有唐代民间特色的商业建筑将不同于我们所常见的庙宇、殿堂，填补西安的唐风建筑空白。

　　对大唐西市，我们有理由充满期待。在西市中，您还会看到很多历史故事，九九八十一景均有出处。正在收集史料的唐史专家胡戟表示，大唐西市重建的不仅仅是唐风建筑，更是诚信的经商之道，这种大唐商业精神也将是西市再度繁盛的根基。

政府部门也期待着大唐西市带来直接的社会经济效益。2005年统计公报显示，西安市全年社会消费品零售总额666.48亿元，旅游总收入178.5亿元。其中，旅游购物收入在我市旅游收入中只占到30％左右，虽然略高于全国平均水平，但仍有相当大的潜力可供挖掘。

西安市旅游局局长周爱全表示，大唐西市项目不仅会为西安奉献一个新的旅游产品，而且将成为西安更具影响力的旅游购物场所，有助于我市旅游购物水平的提升。同时，大唐西市地处西安市古城区与高新区的咽喉要地，东北距市中心钟鼓楼3公里，拥有巨大的交通优势和地段优势。而这里恰恰缺乏大型的消费娱乐场所，消费潜力巨大，需求却难以满足。而让莲湖区委书记史南征满意的是，坐落在自己辖区内的大唐西市项目正好填补了这一空白。

　　“寻古看秦俑，购物游西市”。承载着古都千年历史与辉煌的大唐西市正在人们的期待中一点点的重现，而这也标志着一个新的商业时代的到来。　　

记者 张敏洁

2005年03月16日，纷传已久的个人住房贷款利率上浮消息即成为现实。中国人民银行当日晚6点宣布，自17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，是否提高到30％由商业银行自行确定。

虽然央行调整幅度并不高，但是这一政策仍对各方产生不同影响。银行认为提前还贷浪潮有可能马上到来，而且这是央行抑制房价增长过快的一个强烈信号，在不同地区和银行，利率和首付款比例将千差万别。

　　目前我国个人购买按揭贷款利率只有4.77%(贷款期限五年以内)和5.04%(贷款期限为5年以上)，利率处于历史最低水平。

自1996年5月1日至今年5月1日，人民币一年期贷款的基准利率在10.98%至5.31%之间波动，而且在这8年的时间内，中国经济经历了一整个经济周期。也就是可以假设未来8年，贷款利率最高可能在10.98%左右。　

而对于调整个人住房信贷政策的目的，央行通过其官方网站表示，近期，房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。

央行认为由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款，对商业银行而言是优良资产，考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计实际上调幅度在0．07－0．32个百分点之间，因而对新购房居民的影响十分有限。

房贷门槛调高几成定局 

从去年到现在，央行和银监会相继出台了不少有关房地产方面的金融政策，如去年的121号文件、提高存款准备金率以及五·一前银监会紧急叫停四大行和股份制商业银行的所有贷款等等，这些政策的出台，引发了房地产界的强烈关注，表明金融业开始拉响对房地产投资的警笛。但细心的人发觉，这些政策并没有“一棍子打死”，而是预留了不少“空间”。

　　随着此次房贷新政的推行，拥有最后决定权的各家银行，到底要对买房借款人，收多高的利息？是执行下限，上调“0.2”，即5.51%的年利率，还是执行上调“0.8”，即6.12%的年利率？这对每一位贷款者来说，事关切身利益：倘若以50万元贷10年、等额本息还款计，执行前者，每月只需多付49.43元，而执行后者，则每月需多付201.84元。两者差距约4倍。

　　记者了解到，对购第一套房者的贷款利率上浮，各银行意见并不统一，或偏“0.2”，或偏“0.8”。而央行的观点是：考虑到市场竞争因素，多数银行会执行“0.2”。

　　到底怎么调？到截稿时为止，陕西的大多数银行均表示，尚未接到总行通知，还在等待细则出台。但有一家股份制银行，已透露了具体细则。交行西安分行私人金融处负责人透露：自１７日该行将调整住房信贷政策，对有关存贷款业务的利率作相应调整———个人住房贷款，可执行相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，同时，自昨起审批的个人住房贷款最低首付款比例，将提高到30%。交行还表示，对第二套房的贷款者，将执行与普通商业贷款一样的基准利率。不过，上述办法只是暂时执行，若交行总行有相关新政策，将按新规再做调整……

银行业直面首套房贷风险 

经过几年的快速发展,国内住房贷款余额已达2.6万亿元,增量占比远远高于其他贷款, 为什么房贷规模会迅速增长?长期以来,购房贷款一直被银行视为是优质资产。对于商业银行而言,房贷需要客户用住房来进行抵押,一旦违约,银行可以用房屋贷款人抵押的房屋通过拍卖、变卖或者抵债等方式来偿还贷款。况且,目前房贷违约率还相当低。所以,银行在考虑给客户贷款时,往往更看重抵押物(住房)的价值。实际上并不十分看重客户的还贷能力。

因而,尽管去年有宏观调控的影响,但银行只是收紧了对房地产企业贷款,向个人房贷过度倾斜政策并没有什么改变,导致投资性购房行为更加盛行,并成为不断推升房价的重要因素之一。当高等法院的有关规定出台后,一下子将银行的房贷风险盖子揭开了。按照一位国际房地产市场分析专家估计,中国房贷违约期将可能出现在2-3年之后。事实上,现在这一违约期将有可能提前了。

也有业内专家指出,面对高等法院这一突如其来的规定,出于自身资产安全等利益考虑,银行业今后会加强防范个人首套住房的房贷风险,对首套住房贷款的审核标准将发生变化,银行房贷审核将开始"认人不认房",即将客户的个人还贷能力放在首要考虑的位置上。但是,这是否会影响到银行收缩个人住房房贷,以及对目前红火的房地产市场会产生什么影响,仍有待观察。

房贷新政百姓能否真受益 

　　随着房贷新政策正式执行，不少西安市民给记者打来电话，“虽然央行规定5年期以上房贷利率为6．12％，但是银行能有10％的优惠，也就是说5年期以上房贷利率可以是5．51％，那我们能不能享受到呢”？

　　为此，记者昨天对西安多家银行房贷部门进行了调查，然而从采访结果来看，目前西安还没有银行对贷款客户给予这10％的利率优惠。而最近西安各家银行房贷部门的电话大部分都是“热得发烫”，记者在拨打了不下十遍电话之后，才联系上招商银行西安分行个人金融部一位负责人。

　　对于市民关心的能否享受到这一优惠，这位负责人表示，“从最新的情况来看，分行级别暂时还没有决定的权力，不过我们已经把西安的情况上报总行，希望能够批准我们执行优惠利率，在优惠条件的使用上，我们也将尽可能放宽”。

　　建行、中行、多家银行房贷部门的相关负责人也表示，如果条件允许，将尽力为西安市民争取优惠。

　　在采访中，也有一家股份制商业银行负责人表示，“我们对于未来房地产市场的走势不是很乐观，加上从去年10月开始就紧缩房贷，所以现在调高利率就是一个适度的‘门槛’，也符合行里面对于该业务收缩的态度”。不过该负责人也委婉表示，对于一些和自己有公司业务往来的大客户，从维护关系的角度来考虑，他们也会考虑给予优惠利率。

　　在新房贷政策中，央行强调贷款利率“实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．2个百分点”。

房贷利率上调将引发提前还贷潮

　　从去年10月28日央行全面升息以来，真正执行贷款利率却是今年1月1日开始的。一转眼，才升息的房贷已经成为了优惠利率，有效期仅仅一年，而原来的优惠已经不复存在。

　　业内人士预计，央行此举除了对遏制房地产过热发展有所影响外，还会造成提前还贷热潮的加剧。虽然此次房贷利率调整幅度不大，却仍然会刺激提前还贷。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种类型是加息恐惧族，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种类型是节省利息族，想通过提前还款，减少利息支出。第三种类型是无处投资族，觉得自己手中反正有闲钱，平时也很少投资，就有了提前还款的想法。房贷升息加上目前股市等其它投资渠道处于低迷的情况下，不如一次性付款购房来得安全。

　　尽管提前还贷并不一定合算，而且目前部分银行对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。据了解，中国银行收取的违约金为一个月的利息（按照5.31％的年利率计算，以下同），工商银行为剩余月数的利息，建行为违约天数的利息，最多一个月，农行也是一个月的利息。由于今年已经实施新利率，那么提前还贷的违约金也相应上涨了。

　　但专家分析，由于新利率将从明年1月1日起实施，预计“提前还款”在年底前还会形成一个小高潮。

有关资料显示，去年年底之前曾经出现还贷“放量”增长的情况，去年12月还款日前后，工行提前还贷额每天都在6000多万，比上月日增1000多万。

记者 张敏洁

西安，这个古老而又年轻的城市近年来在西部大开发的历史机遇下重燃激情，尤其是西安新一届市委市政府在提出用“国际化、市场化、人文化、生态化”的全新工作理念来开创“中国西安、西部最佳”的局面后，西安已经进入快速发展的历史最好时期，作为西部经济、人才的重心，西安是西部大开发的“桥头堡”，而无论是从历史发展还是从地缘演进上看，位于城北泾渭之滨的未央区（含西安经济技术开发区），都将被推倒了历史的最前沿。

    2004年9月1日，西安经济技术开发区再次启动“投资环境改善月”活动。这是经开区在实施“二次创业之后又一项重大决策”。目前正在修编的西安第四次城市规划确定了拉大城市骨架，城市中心北移，渭河成为市内河的发展思路。为此，西咸一体化将在北部对接，西安火车新客站选址在北城，政府行政重心也将要北迁……西安市委、市政府明确提出把经济开发区建成西安经济社会发展的“第一阶梯”和“桥头堡”。

据了解，西安北城未央区（含经济开发区）东临灞河、西连咸阳、南接城区、北依渭水，是西安市重点建设开发区域。区内驻有部、省、市所属科研机构、大专院校和企事业单位７０余家。有９个王朝曾在此建都，也是驰名中外的阿房宫、汉长安城、未央宫、唐大明宫等遗址所在地。经过10多年的建设和发展，城北已经呈现出一派欣欣向荣的发展景象。

北城地势平坦，渭河、灞河、沣河等较大河流横贯境内４０多公里，地下水储量居西安市之首。地下热水较多，并有很高的医药价值。境内已形成七横十一纵四通八达、立体交叉的交通网络，距西安航空港仅１７公里。

    与此同时，北城拥有西北最大的集装箱中转站和进入西安的天然气门站，大型自来水厂３家，大型变电站７所，邮电支局和所１２个，程控电站装机１２万多门，金融机构齐备，以商业银行为主体，保险、投资、证券和城乡信用社为补充的金融网络健全完善，可办理一切资金往来业务，为人们工作和生活创造了极好的条件。

    按照"大规模、高科技、外向型、无污染"的建设标准，城北先后设立了六村堡工业园、未央湖旅游度假区、西安民营科技产业园、农业综合开发试验园等１２个工业园区，共有工业企业２４２３家，其中生产经营能力过亿元的企业１２家，形成了以建材、食品、机加、化工、造纸等产业为主的工业体系，生产产品近千种，多种产品远销日本等２５个国家和地区。

    近年来，以工业园区、农业基地、旅游、商贸、市场和房地产开发为主，使得经济建设持续高速增长，另外，北城充分利用部、省级国家大中型企业较多、资金雄厚、技木先进的优势，大力兴办横联企业，形成了以造纸、机电、冶炼、机加、食品、化工、医药、建材、铸造、服装十大行业为骨干的工业体系。

    目前，未央湖游乐园、新桃花源山庄、东晋桃园、渭水园、锦绣阿房宫已成为西安市旅游观光的景点。按照"大商贸、大流通、大市场"的思路，建成了以大明宫装饰建材城、西部国际汽车及配件销售商贸城为代表的大型市场１０多个。在未央路、朱宏路、太华路、建章路、北二环及三桥新街初步形成了大中小结合、专业综合配套的流通网络。共有各类商业网点４６５６个，遍布全区各个角落。房地产业成为投资热点，雅荷智能家园、明珠花园等１１个项目已经建成，并有众多企业竞相选择此处作为事业开发的基地。

                          规划定位转变产业更显魅力

    建国以来的多次规划，西安都是以"保护古城风貌，并以旧城区为依托，主要向东、西、南三个方向扩展"，城北在很长一段时期被定位为"仓储区"。今年来，新的西安城市规划将城北的定位作了调整："建设为现代产业加工基地、出口创汇基地，以未央湖旅游度假区及渭浐灞河生态保护为核心的新型生态旅游度假区"。规划定位的变动，决定了这一区域发展重点的变化。

    １９９３年１０月正式开工建设的经济技术开发区于２０００年２月被批准为国家级开发区。开发区位于西安市北门外、南北中轴线---未央路两侧，距市中心５．５公里，距西安铁路客、货运站仅５．５公里，距西安国际航空港仅需２５分钟的车程，是市区去机场的必经之路，区位优势十分明显，多年来，经济开发区致力于以"建立三资企业、工业企业和出口创汇企业为主，致力于高新技术产业化"的方针，采取对内对外的全方位开放，走上了一条持续、快速发展的路子，并已成为西安市的一个新的经济增长点和众所瞩目的投资热点。

近几年，开发区主要经济指标一直保持40％的增速，各项经济指标在西部地区同类开发区中名列前茅。至2001年底，开发区共引进各类合同项目279项，引进外资达11.8亿美元。去年实现技工贸收入110.8亿元，工业总产值70.6亿元，工业增加值18.5亿元。今年上半年，实现技工贸收入73亿元，工业产值48亿元，工业增加值14亿元，继续保持高速增长态势。

  通过"二次创业"的实施，西安经济技术开发区将建成"两个基地"和"三个中心"，即中国西部现代产业加工基地和出口创汇基地，西安市重要的物流中心、生态旅游中心和城市综合服务中心，使开发区技工贸收入到２００６年实现６００亿元，２０１０年突破１０００亿元大关，将不仅成为拉动西安市经济增长的现代化、创新型产业区，而且要建设成为西安市一个配套完善、功能齐备的新兴中心城区和新城市亮点。

城市重心北移再次掀起造成运动

 政治中心北移给城北发发展带来了契机，也给城北带来了人气，在谈到政治中心北移的必要性时，陕西省社会科学院经济研究所所长、西部改革发展研究中心主任张宝通明确表示：西安要发展就要走大西安的路子，因为西安要成为西部重要的中心城市，在西部起桥头堡作用，面临着两个强大的竞争对手：重庆和成都。重庆升格为直辖市、合并周边县、市后，人口达到了3100万人；成都也合并了周边地区，使人口增加到1000多万人；而西安只有700多万人，城市规模明显小于前二者。在这种情况下，西安要作为西部的中心，在西部大开发中起龙头作用就很难。但西安的区域优势却比成都、重庆都好。主要问题是规模还不够大，实力还不够强，尚难担当起这个重任。要真正担负起龙头作用，就必须把西安做大，形成西咸一体化，所以，市府就应该搬到北边去，这样有利于西咸一体化，有利于建设大西安，这是一个长远的规划。北边现在发展相比其他地区显得比较落后，因此，政府迁移到北边，就会对北边起到极大的带动作用，促进北郊经济发展。

与此同时，备受广大市民关注的西（安）郑（州）铁路客运专线也传出了将在年内开工修建的好消息，这就意味着被铁道部认定的西安铁路枢纽也将日渐形成。这就意味着再过几年，西安乃至关中地区的广大居民乘火车出行将更加方便和快捷。

    据悉，西安铁路枢纽位于我省关中地区，东起渭南车站，西至茂陵车站，南起长安车站，北至钟家村车站，东西、南北各长９０公里。枢纽联接陇海、西康、包西（西延）、侯西、咸铜和西户等铁路线，近期将有西安—南京线、西安—平凉线引入，包西铁路也将贯通，届时西安将成为中国内陆最大的交通枢纽之一。而西安目前每天始发和通过７５．５对旅客列车。据铁路部门预测，到２０１０年，西安始发和通过的旅客列车将达１０５对，２０１５年将达到１２５对。目前，西安站的到发线能力、站房规模和设备的功能都难以适应今后发展的需要，也是近期亟待解决的问题。

    而规划新建的西安北站将拥有站台１２座，到发线２４条，设施达到全国一流水平。与之连接的西安—郑州客运专线建成后，也将成为我国西部第一条准高速铁路。

 “三维坐标”构建一个发展空间 。

 在新的历史时期，这“水灵凤栖之地”该向何处延伸？开发区的建设者们通过“三维坐标”得出结论：根据现有入区企业的产业结构和招商引资方向，以及西安市整体发展规划中北区定位，经济开发区必须以科学发展观，走可持续发展道路，即在追求工业化的同时，注重城市功能的不断拓展和完善；在追求经济快速增长的同时，注重实现经济与社会的同步协调发展；在追求园区全面发展的同时，注重“以人为本”的理念，不断丰富和深化人文内涵，铸造和培育城市新区精神。也就是说，开发区将在深厚的历史文化底蕴上重新起步，把最新的当代商业文明和先进的管理理念注入到这“水灵凤栖之地”里。

    “国务院给我们的基本定位是‘以外资为主，以工业为主、以出口为主，并致力于发展高新技术产业’。在这样的方针下，我们的首要任务是在历史的基础上迅速形成开发区的核心优势，找准定位。”这位有着西安交通大学学者背景的主任岳华峰曾一针见血的指出：“开发区生存和发展的空间是什么？第一是地缘区位，第二是产业基础，第三是城市整体发展趋势。地缘是历史留给我们的，产业是我们今天要发展的，发展趋势是我们要为明天规划的，这就是西安经济技术开发区指向未来的‘三维坐标’！” 而“三维坐标”的确立，则使得西安经济技术开发区逐渐焕发出“黄金本色”，近几年来一直保持着40%以上的经济增速。

    “林立的塔吊是我们开发区的一‘景’”岳主任笑着说，这背后是150万平米的年开工面积计划，“我们的每一项规划，每一项政策，每一个项目，都是对‘三维坐标’中各个轴线的综合分析上得出的，‘三维坐标’真正构建出西安经济技术开发区的发展空间。”

据了解，现在开发区所在的位置其实就是古西安城市的中心。史料记载，早在公元前1044年，自周武王灭商后选择沣河东岸建都镐京开始，这里就成为当时全国政治经济的中心。民国初的草滩镇是西部最繁忙的渡口。后来，城市中心南移，渭河则北移，才形成现在的城市布局结构。

四大支柱产业擎起北城一片天

    便利的交通、辽阔的土地，加上原处区内的长庆油田、西安化工厂等大型企业，使开发区具备了发展基础工业、大型制造业和物流出口工业的有利条件；生态环境优良、地理位置独特，使开发区成为高新技术、无污染食品加工、生物医药等产业发展的沃土；城市骨架拉大，城市中心北移的发展规划，又使开发区迎来房地产、商业、旅游等产业发展的良机……几条轴线的交点一连，开发区产业重点就出来了：以石油化工、电力电子、食品饮料、生物医药为四大支柱产业；同时，发展物流经济、保护生态环境、建设人居环境、开发旅游资源。

    在明确的产业规划下，可口可乐、三菱、西门子等多家世界500强企业的相继入驻，带起了附近相关产业的发展。截止2003年底，开发区注册登记企业共1260多家，其中年收入在5000万元以上的企业45家，年收入在1亿元以上的企业28家，年收入在5亿元以上的企业8家。实现技工贸总收入692.35亿元，实现国内生产总值（GDP）175.5亿元。开发区成立以来，各项主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中始终名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。在四大支柱产业中，石油化工产业占全区工业总产值的28%，重点企业有长庆石油勘探局、西安石化总厂等；电力电子产业占16%，西门子、三菱电机、ABB等赫然在列；食品饮料产业占12%，其中顶益食品、顶津食品、中萃汉斯、乐百氏等相映成辉；生物医药产业占11%，利君制药、超群等入驻其中……

    在开发区“二次创业”的蓝图上，这样的目标被写在了首页：“把开发区建设成为西部地区重要的现代制造业加工基地、出口加工基地、物流中心和‘国内先进、西部最佳’的经济开发区。”

勇做大西北外向型经济的“起飞跑道”

作为内陆城市的经济开发区，不沿边、不沿海、周边经济欠发达，但西安经济技术开发区的建设者和管理者们没有“望海兴叹”，而是勇于创新，扬长避短，立志在这片曾演绎了中华民族最辉煌历史的大地上，打造出一个面向世界的“西部最佳开发区”。 

    随着国家西部大开发、陕西省“一线两带”建设和西咸一体化进程的快速发展，“大西安”目标日趋明朗化；“拉开城市骨架、优化布局结构、发展外围新区、降低中心密度、南北拓展空间”成为规划目标；“中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展”的新格局即将形成，渭河将成为西安市的“城中河” ，而正在修编《第四次西安城市总体规划》也将西安描绘成为一个既有连片发展又有分散点状布局的城市形态，城市西边以咸阳为中心的工业区集中连片发展；北边的渭北地区包括高陵、三原集中连片发展，以经济为主。这就是说，西安经济技术开发区将成为古都经济产业结构中举足轻重的“副中心”。

  伴随着西安体育运动中心和农业开发区相继划入经济开发区，西安城市骨架已向北延伸至渭河，“米”字型道路网中有六条在城市北部区域交汇，围绕汉长安城遗址，一个新的城市重心将在西安经济技术开发区形成。

　   西安市未央区区长郭大为曾在去年的“新北城新人居”房产开发研讨会上就北城的发展规划、教育配套、交通设施、政府服务等方面发表自己独到的见解。省社会科学院经济研究所所长、西部改革发展研究中心主任张宝通也从城市发展的战略高度来看待西安北城的发展。西安经济技术开发区管委会主任岳华峰进一步表示，西安市自古以来南北轴线非常清晰，从产业经济发展来看，近年来南边总体速度和规模比北边要快。而从地域特点和产业适应性来看，北边的潜力巨大，优势明显。因此，我们首先要抓住机遇、创造环境，同时要从自身特点和未来发展两方面综合考虑，真正形成经济技术开发区的产业特色与竞争力。”

今年4月5日，位于西安经济技术开发区内的我国西部首个出口加工区正式封关运行。截至目前，已入区企业6家，总投资3.05亿人民币，正式投产企业一家，封关后的1个月内已实现出口655万美元，今年出口可达3500万美元，明年计划达到1.2亿美元。在近1—2年内，加工区将形成以彩色显像管、电子信息、新材料、精密机械、生物制药和航空零部件为主的西部重要的出口加工基地。

  “这对于我们实现开发区的总体目标来说具有非常重要的意义。”开发区管委会主任岳华峰经常提到“目标”这个词：“我们的目标是牢牢抓住现代制造、出口加工和国际物流三个产业集群，争创西部最佳开发区。”从他充满自信的微笑中不难看出，其实还有更加高远的雄心壮志，涌动在这位学者型管理者心中。

                                     记者 张敏洁

2007年6月17日，位于西安市莲湖区枣园东路2号西安人民面粉厂内的唐都温泉花园“烂尾楼”工程在停建一年多后开始全面复工。

据了解，“唐都温泉花园”经济适用房开发项目是西安市2003年立项的安居民心工程，也是莲湖区政府的重点安民项目。整个项目由六栋多层、四栋小高层和两栋高层组成，建筑面积14万平方米，共1235户，建于西安人民面粉厂原厂址。

2005年底，由于“唐都温泉花园”开发商负责人柳奎尧的突然死亡，不仅已完工的砖混多层和小高层房子后续工程陆续停建，后来连主要楼盘两栋高层也已停建，成了“烂尾楼”，而这项保障城市低收入家庭购房的政府民心工程，成了群众伤心、政府操心的“闹心工程”。

也正是从2005年下半年开始，在西安市的西郊丝绸之路起点浮雕附近的枣园东路上，经常发生群众堵路事件，给来往的车辆和行人带来不便。后据了解，这些群众均是“唐都温泉花园”小区的业主，他们为了保护自己的利益，在多次投诉和协商未果的情况下被迫做出了这一过激行为。

尽管当时“唐都温泉花园”业主的行为已经引起了西安市政府有关部门的高度重视，但一直到2007年春节前后，这一事件才得到一个初步的解决。

2007年3月21日，西安市政府唐都温泉花园综合协调工作组在西安市人民面粉厂召开了唐都温泉花园全面复工会议。随后，负责盘活“唐都温泉花园”的“烂尾楼”项目的西安高科紫薇房地产公司也于当天正式进驻小区建设工地。

7月9日，记者在“唐都温泉花园”看到，那两栋高层的确已经复工，据小区的一位业主告诉记者，整个项目已经复工近一个月了，而且，西安高科紫薇房地产公司也承诺年底前完工，并最迟在2008年5月1日前交房。

 “唐都温泉花园”事件起因

 据说，“唐都温泉花园”事件的起因还得从小区所在的地方说起！

而“唐都温泉花园”项目就位于西安市人民面粉厂（以下简称面粉厂）内，提起面粉厂，在西安几乎无人不知，它建厂在新中国成立后的1952年，当时经过毛泽东主席亲自批示，1953年正式投产，此后一直担负着西安及邻近地区的军需民食，而且还一度成为西北地区最大的国有粮食加工企业。

2001年5月22日，随着改革开放和粮食流通体制改革的深入，面粉厂在政府的倡导下改制成为股份合作制企业。与此同时，西安市政府也将67.078亩工业用地和0.499亩绿化用地的使用权划拨给改制后的企业使用。

然而企业改制后不久，面粉厂就因为种种原因陷入了困难，无奈之下只好开始寻找合作伙伴，并希望借此使企业尽快摆脱困境。后来，在西安市粮食局原办公室主任卢文渊的引荐下，西安市粮食局委派企改处副处长胡伟、办公室主任卢文洲、宣教处处长王银生及面粉厂原厂长徐承举到宝鸡与十万大山公司接触洽谈。

2002年2月7日，十万大山公司与人民面粉厂在古都大酒店举行新闻发布会，并签订了“兼并”协议。协议规定“兼并”方接收面粉厂全部债权债务，对在册和离退休干部职工全部接收安置， 20天内投入资金300万元用于面粉生产，三年内投入资金3000万元，发展粮食主业，并在两年内达到历史最好水平。

但是20天后十万大山公司并未打入300万元，此时面粉厂上下混乱，人心浮动，随后面粉厂派人调查十万大山公司的真实实力，经查十万大山公司根本无实力兼并人民面粉厂。

同年3月19日，面粉厂召开董事会，重新选出了新的董事长胡银滨，研究决定进行生产自救，恢复生产和经营。然而这却遭到了西安市粮食局的干预，西安市粮食局调查组宣布新的董事会及选出的董事长不合法，要求履行与十万大山公司签订的“兼并”协议，与此同时还撤消了胡银滨副厂长的职务。

3月29日，在以西安市粮食局副局长姚新林为首的工作组进驻面粉厂，要求面粉厂职工欢迎柳奎尧进厂。就这样，在主管上级西安市粮食局强力主导下，宝鸡十万大山实业有限公司在没有按协议打入资金的情况下“兼并”面粉厂，而该公司董事长柳奎尧也顺理成章的成了面粉厂的厂长。

当年6月，柳奎尧以厂长身份诱使七名职工将股份转让给他，从而成为董事进入董事会，再以个人身份改变工商登记，摇身一变成了面粉厂的企业法人。

柳奎尧在取得面粉厂的领导权后，并没有把心思用在企业的发展大计上，而是立即拆除厂房、变卖钢材设备，开始把面粉厂各种资产套现侵占。同年8月，柳奎尧成立了陕西唐都房地产开发有限公司，亲任总经理，并以“唐都温泉花园”项目名义在面粉厂的67亩国有划拨土地上开发建设经济适用住房。

据悉，为了开发房地产，柳奎尧需要拆除职工居住的平房，当时，他让每户工人交了四万元在面粉厂家属院盖了一栋24户4层楼房。但后来据查此楼是以临时建筑手续建设，没有合法手续，根本办理不了房产证，可柳奎尧还是以当年房改价格卖给了工人们！

接着柳奎尧用其非法掌控面粉厂的机会，导演了一出面粉厂自愿将其合法拥有的80亩国有划拨土地无偿转让给唐都房地产开发公司开发房地产的骗局。而这也使刘奎尧不花一分钱就骗取了面粉厂价值上亿元的国有土地。 

    据知情人讲，柳奎尧在开发房地产的同时，还以武力手段非法霸占中外合资公司（面粉厂与香港和比利时公司上世纪90年代初成立的），驱赶董事会成员和合法的中外方管理人员，肆意侵占合资公司财产。

为了进一步达到其目的，柳奎尧还非法霸占了早在1993年西安市人民面粉厂与香港远东集团合资成立了西安人民面粉工业有限公司，并把从香港派驻的代表赶出工厂，最后非法将地皮转让给唐都房地产公司用于房地产开发。

另据悉，柳奎尧还利用打、砸、抢的方式，把比利时外商在西安投资多年的西百尔公司摧毁，以实现他独霸面粉厂的目的。

开发商猝死“唐都温泉花园”成烂尾楼

2005年底，因为开发商柳奎尧的突然死亡，大量房款去向不明，不仅已完工的砖混多层和小高层房子后续工程停建，连主要楼盘两栋高层也已停建，成了“烂尾楼”。而这项保障城市低收入家庭购房的政府民心工程，也成了卷走这些低收入家庭血汗钱的罪魁祸首，更成为群众伤心、政府操心的“闹心工程”。

据了解，购买“唐都温泉花园”的业主大多是附近收入较低的国有企业职工，许多人一辈子的血汗钱都砸在这座“烂尾楼”上了，据悉，这其中有很多人是靠东拼西凑和贷款一次性付清房款的，而目前的房子除了主体框架基本完工外，整个小区的内外线路、管网、水电气等其他设施都没有到位，根本不具备入住的基本条件，一位参与维权的业主谢秉坤说，令人想不通的是，按最低的房价计算，这些已经销售的房子回收资金至少已超过两亿元，但没想到开发商竟卷走业主的血汗钱，留下的是让人欲哭无泪的“烂尾楼”，至今开发商的资金走向因老板死亡成了未解之谜。

调查采访中记者了解到，这一关系到企业的生死存亡的开发项目，在决策时竟没有征求股东大会的研究同意，而且一些审批手续在办理过程中也是疑云重重。一位知情者向记者表示，西安市人民政府的审批土地件“市国土房管字［2003］第203号也让人生疑，一个文件竟有落款为“8月26日”和“8月28日”的两个版本，而两个文件虽然文号、题头、措辞等都相同，但划拨给“唐都温泉花园”经济适用房的土地亩数却有出入，一份为52.676亩，另一份为51.983亩。

而一些职工认为， “唐都温泉花园”户均面积也已超过100平方米，搞的明明是商品房开发，但却以经济适用房的名义操作，而且在广告上还特别标明是“经济适用房”，为的就是钻国家政策的空子。

一位在这里购买了 “一期”工程砖混多层房子的业主告诉记者，他的房子价格根本不是物价部门核准的经济适用房价格，而是每平方米多收了120元，平均每户多收近万元。而且他怀疑这里的业主也并非都是低收入群体，因为这里一到晚上整个小区的车都停满了，而既能买起房又能买起车的人肯定不会是低收入阶层。

政府协调紫薇地产接手烂尾楼复工

2006年，在“唐都温泉花园”业主的多次维权下，这一“烂尾楼”事件终于引起了陕西省和西安市领导的高度重视。随后，西安市政府派驻调查组对此进行了调查。

西安市政府在调查后认为，西安人民面粉厂改制的前期比较规范，但在选择合作伙伴时有误，柳奎尧在已有劣迹的情况下入主面粉厂，而且还改变了该厂面粉加工主业，政府有关部门对此是负有责任的。

“唐都温泉花园”经济适应房项目超标准问题严重，政府有关部门尚需加强经济适用房建设全过程的监管力度；该项目还存在多收费和项目外不合理收费等问题。西安市物价、建设、土地等部门已先后对此进行查处。西安市政府责成有关部门认真总结经验，进一步规范全市经济适用房建设秩序。

2006年7月11日，在“唐都温泉花园”全体业主的努力下，唐都房地产公司的总经理柳敏（柳奎尧之子）提出退出唐都温泉花园的后续工程建设，然后由西安市政府出面协调，寻求可靠的有经济实力的房地产公司托管，完成后续工程的建设。同年年8月31日的西安市政府秘书长毋辉对此做出了承诺。

 2006年12月29日，在西安市政府有关部门的多方协调下，西安高科紫薇房地产公司与唐都房地产公司签署的《唐都温泉花园托管和后续工程协议书》，正式接手 “唐都温泉花园”的烂尾楼工程。 

2007年3月21日，西安高科紫薇房地产公司作为代建公司即将进驻小区，标志着停建了一年多时间的唐都温泉花园开始复工。

2007年6月17日，随着“唐都温泉花园”项目的全面复工，关门多日的“唐都温泉花园”售楼中心也再次开门营业。一位销售人员告诉记者，目前“唐都温泉花园”仍有少量房子对外销售，但面积大都在100平方米以上，而且不能办理银行按揭。记者注意到，该销售人员手里的资料仍然是关于唐都房地产公司的介绍，其法人也还是已经宣布退出了该公司总经理柳敏。 ]]> 2007-09-16 19:44:39 http://blog.tom.com/zhangminjie1975/article/894.html                                                         

2005是商业地产年还是烂尾楼收购年

记者 张敏洁

今年以来，西安的商业地产并没有因为国家宏观政策的调整而有所降温，反而呈现出一股逆市而上的势头，尤其是商铺的开发上面，开发商表现出了少有的投资热情，无论是住宅底商还是纯商业项目都显得非常火暴，几乎是每隔几天就会有一个新的项目开盘。

据了解，自2003年商业房地产开始升温以来，西安商业地产的发展的势头一直很强劲。 2003年初，地处西安商业繁华地段的骡马市突然变成了一片工地，由福建人投资9.3亿元的最大的步行商业街开始动工。在此之前，由宏府集团开发的西大街安定广场在吸引“好又多”入驻的同时，其推出的投资型商业旺铺被抢购一空。与此同时，西大街的再造尤其是唐人街项目建设也引起了众多省内外投资者的高度关注和投资兴趣。

近两年来，上海绿地、中海地产、深鸿基、珠江投资等地产巨头也纷纷挺进西安，再加上国外多家零售业商业巨头纷纷进入西安带来的市场效应，使商业地产项目竞争越演越烈，可以说西安房地产开发市场进入了一个“商业”时代，商业地产将成为西安继住宅、写字楼之后房地产开发市场上的第三次浪潮。而最令人瞩目的是， 2004年12月7日，李嘉诚旗下的地产公司和记黄埔以10.05亿元的价格获得西安高新技术开发区727亩土地的开发权,欲进军西安房地产市场，据悉,后续资金将达100亿元。

    当然,本地企业也不甘落后。紫薇地产在成功开发西安第一个商业步行街——西部电子商业步行街之后，又计划在电子城附近建设一个占地５０万平方米的ＭＡＩＬ商城，主要做建材家居超市。据说ＭＡＩＬ在目前代表国内商业地产的最高水准。而西安饮食集团公司也决定在高新区建设一座集购物旅游、运动休闲、餐饮娱乐等多种服务功能为一体的超大型、现代化的“高新ＭＡｌＬ”项目，另外,总投资高达１１亿元,由兰溪集团在西郊土门附近建设的家家福购物广场也已经正式开业。

进入2005年，西安的商业地产不仅新项目开工不断，就连一些停工多年的烂尾楼也老树发新芽, 开始了新生,一时间西安的地产市场呈现出东、西、南、北、中全面开花的大好形势， 由此，有人预言,2005年的西安房地产市场将又迎来一个商业地产年。

                                   烂尾楼开发成为主角

    然而，在这些风风火火的商业地产项目中却鲜有新开工的项目，而一些已经停工多年的烂尾楼项目经过改头换面后，纷纷粉墨登场了，先是停工将近20年地处金花路十字的西都大厦项目以新兴24G的面目强势入市，随后西安最大的“烂尾楼”——太阳宫项目也重新开始施工 。

2005年上半年,尽管随着政府新一轮的宏观调控政策的相继出台，西安的房地产业显得平静了很多。但很快就被一个新现象所替代,那就是以前那些停建多年的 “烂尾楼”在被一些有实力的房地产商收购后重新开始了开发建设。

据了解，截至去年年底，西安共存在典型“烂尾楼”项目１４个，久批未建项目２７个，总规划建筑面积约１５０万平方米，概算投资额高达４０亿元。新一轮的宏观调控政策使得现在西安房地产业面临很多问题，如银根紧缩、土地紧缺、利率上调、开征房地产税等。而这些“半拉子”工程大多数都处于城市的黄金地段，“烂尾楼”项目的投资价值也逐渐凸现出来。目前典型的１４个“烂尾楼”项目，除了上述两个项目外，另有５个也在复工建设，还有３个也准备复工，３个进入法律程序。　

　　据悉，这些“烂尾楼”大都是被一些有实力的房地产商收购。其中在金花路十字的西都大厦是被本土的西安新兴房地产公司收购的，而地处大南门外的太阳宫项目是被本土的西房集团收购的。

 　　                           “烂尾楼”收购是趋势

然而，导致烂尾的原因非常复杂，而且每个工程烂尾的原因也各不相同，如果一不小心，就有可能踏上“地雷”，其中最让投资商担心的是银行贷款不是用于本工程建设，被挪用到其他方面，开发商最后还不起贷款，项目被法院查封后，最后标的还很大。在“烂尾楼”项目的改造和重要开发受到政府的大力支持上，比如烂尾楼评估是５０００万元，但标的却是７０００万元，全卖完都不够还，这样的烂尾楼谁敢接？所以投资商畏惧的心理给解决“烂尾楼”增加了一些难度。

对此,一些专家认为，目前的“烂尾楼”项目开发时间多在３年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。再说银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的１／２甚至１／３就可拍得，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。比如，正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达１５０％至２００％。

    而由于政府的新一轮政策出台，使得开发商在进行房地产开发时，面临很多问题如银根紧缩，土地紧缺，利率上调，开征房产税等，房地产商受到很大限制，而现在进行“烂尾楼”项目开发时，所需的资金比新开发项目要少得多，再加上政府部门的大力支持，使得以前的“烂尾楼”项目成开发商的新宠。

　　据市建委相关负责人介绍，他们对爱维尔商贸中心、北大街商贸大厦、北大街迎宾大厦、兴庆大厦和竹笆市大厦、西都大酒店、儿童科技馆7个已复工项目采取跟踪服务的方式，避免出现再次停工。对西航中心大厦、东方科技学校新校区、陕西大剧院与信息大厦4个项目进行积极协调后，认定已具备恢复施工的条件，目前正在做开工前的准备工作，短期即可复工。如果这些项目都重新开工了话，那恐怕2005年就应该称做烂尾楼收购年了。

     看来，2005年究竟是商业地产年还是烂尾楼收购年的说法一时还很难定论。

          ]]> 2007-09-14 23:13:48 http://blog.tom.com/zhangminjie1975/article/893.html                        西安灞桥区欲建万亩水面再现“灞柳飞雪”胜景

                                    记者 张敏洁

     近年来，在经营城市、改善城市居住环境上，从省市各级政府、职能部门到实力企业，都从不同角度、不同渠道出主意想办法。尤其是2002年西安市政府在灞柳生态工程的启动更是掀起了环境治理的新高潮。记者在现场看到，这里已形成了约6000亩的水面，据悉，今年以来，由政府职能部门牵头，西安多家开发商投入巨资的河道治理、绿化工程相继动工和计划开工，正如西港地产董事长周忠民先生在一次河道整修开工仪式上说：对于“灞柳生态园”环境治理美化的投资规模和水域面积，将在“政府搭台、企业唱戏”的模式下继续扩大，使沿河区域真正成为城市的“绿肺”“氧吧。对此，某大型房地产开发公司党委书记李建中肯定地说：这对推进整个西安楼市的房地产开发发展、尤其是改善西安居住环境，打通了绿色航线。同时等于给钢筋水泥构成的城市骨架，加上了活力绿肺，输入了源源不断的新鲜氧气。

    据西安市灞桥区灞柳生态园相关人士介绍：水系综合治理开发是园区的重点和前沿工作，仅基础建设就已投入上亿元资金，而由西港地产的投资也在逐年加大。目前由西港公司投资实施的“大绿大水”治理工程已初见成效，园内的“骞柳小区”“西航花园”等数家房地产项目带动了区域经济发展。

    灞桥区有关领导表示，他们将有计划地加大这片区域有发展潜力的房地产开发建设力度，目前项目区内由西安西港房地产公司投资开发建设占地近500亩的“西航花园”商住小区，西临灞河，与即将建成的近6000亩水面大型水上乐园日夜相伴，并与未央湖、桃花园等旅游度假区隔河相望。　　

    在灞柳生态园，灞桥区再次投入七千万元改造灞河入渭段。据该工程负责人介绍，该建设工程计划在今年5月底完成。届时位于西安东北部的“渭灞三角洲”将会形成多达6000亩以上的大水面，最终在灞桥形成“万亩水面”景观，大力改善西安城北、城东的居住环境，带动房地产开发及相关行业的快速发展。一位在西安做生意的浙江人刘先生，谈到为何购买园区的西航花园房子时感慨：我在这里买房主要看好居住环境。按照规划，将来的灞柳生态园水面要比杭州西湖还要大，我感觉西安也越来越适合我们南方人居住生活了！  

    据悉，在治水添绿同时，灞桥区今年还将重点实施狄寨塬红旗坡、灞柳生态园“两片”和西临、西阎、西蓝“三条路”及“三河”大绿工程建设，完成近4万亩的造林绿化工程，大力改善居住环境，推进沿河沿路的房地产开发进程。西安市灞桥区领导徐自立认为：灞桥区和其它几城区相比较，经济基础欠佳，城市化程度不高，所以区上将依托灞、浐、渭三河资源，建设生态强区，拉动城市开发建设，完善城市功能，推进房地产开发，让居住生活在该区域的每个人从中受益。据悉，西港公司下属的园林绿化公司，已经对外供应各类苗木花草并提供游览观赏；该地区规模较大的西部渔港度假村，目前已形成可承接200余人的住宿、餐饮、会议，并有钓鱼、划船、娱乐、度假等多项观光旅游服务项目。

    西安在发展区域治理绿化同时，在西安二环路沿线改造建设城市公园体系及十多处城市绿地广场。有关方面领导称，路修在那里，房盖在那里，绿化工程做到那里。在西安城区各区域规划建设绿化广场，结合防护林带，以大面积乔木种植为主，辅以草坪。同时利用其地形特点，采用简洁的手法，做到平面绿化与立体绿化相结合，形成各生活区特有的多层次绿化系统。同时设立突出“西安特色”的高水准城雕，张扬周秦汉唐文化遗韵，使公园、广场配以城雕，成为彰显古城风貌的新景观，再现“灞柳飞雪”“雁塔夕照”等古城八景。 　                  

    近年来，在各种因素的影响下，西安的房地产每年都在以惊人的速度发展，而且在“可持续发展理论”的指导下，更加关注人居环境质量。对此，西港房地产开发公司党委书记李健中先生是这样认为的，西安是世界级的文化旅游古城，同时也是干旱少雨的西部城市。人们居住在这里、旅游到这里，并不仅仅看好楼有多高、路有多宽，更看重这里的大气状况和居住环境。作为开发企业，我们必须重视像浐河、灞河、沣河的治理开发，加大规划绿化广场的建设，多建“灞柳生态园”这样的生态工程。尽力做到平面绿化与立体绿化相结合，形成各区域特有的多层次绿化系统。各居住区的园林景观建设应与房地产开发同步发展，以改善西安城市的人居环境。                                                                  ]]> 2007-09-14 23:12:17 http://blog.tom.com/zhangminjie1975/article/892.html                                    陕西房地产步入网络营销时代

                                   记者  张敏洁

    21世纪是资讯年代，谁能掌握资讯，谁就能掌握市场。近日，地产顾问公司之一的中原集团负责人表示，2004年，中国地产将越过点子策划时代和企划整合时代，进入到网络地产时代。需要强调的是此网络不同于一般的科技网络，网络信息全方位覆盖，包括传统经济和新兴经济的网络，主要有四大子网络：分公司网络、地铺网络、人员网络、科技网络。中原与众多新经济泡沫下的网络公司不同，不将科技网络视为赚钱工具，而将其作为公司的宣传媒体和交易的辅助工具。可以说将传统经济的实体网络和新经济的虚拟网络良好结合，是中原最核心的竞争优势。

                                三秦房产网横空出世

    自2003年以来越来越多的地产商都拥有了自己的网站。因而业内人士认为，2004年这一趋势将会更加明显。据统计显示，目前仅搜房网一家门户网站，就有3万余个楼盘论坛，对楼市极度关注的网民，平均每天会发来10万个以上的帖子。房地产企业如何利用网络渠道，发布更多精准的信息，并塑造自己的良好形象，将是一个重要课题。

    网上找房、网上侃房、网上售房……随着房地产网民的日益增加，一个迹象越来越清晰，房地产商的下一个战场：网络。据房地产门户搜房网最新统计，去年我国10.8亿元的网络广告市场中，近10％是房地产广告。业内人士表示，房地产企业如何利用网络渠道，发布更多精准的信息，并塑造自己的良好形象，将是一个重要课题。 

    据悉,目前全国大大小小房地产网站已逾200家,网上售房进行得如火如荼。网上售房这一销售模式的出现,使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。不久前,北京搜房网、上海房产之窗、深圳房地产交易网、台湾家天下、香港房产网等20多家城市联手组成大中华房地产门户暨房地产网络联盟,希望通过网上售房这种模式拓展市场。就连搜狐也盯上了房地产网上交易这块肥肉。

    2004年6月28日，酝酿了一年之久的陕西乃至整个西部地区的专业房地产网站---三秦房产网正式开通运营，与此同时，由陕西省房地产协会与三秦房产网共同主办的“西部首届房地产网络营销高峰论坛”也于当日开坛，这标志着陕西房地产正式步入网络营销时代。据悉，三秦房产网是由西安双赢现代营销企化研究所投资创办的，是目前西部地区功能最为强大、设计最为精美的房地产门户网站。  

                        房地产高速发展催生房产网络时代

    进入2004年以来，以西安房地产市场为代表的陕西房地产市场在2003年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好。据统计，单2004年上半年西安楼市共推出了３０多个新盘，市场呈现出难得一见的投资、开发、销售同步增长的良好态势。

    早在2003年，西安就已经有高新枫林绿洲、长安新花园、曲江6号等三四十个新项目开盘。而在新盘不断面市的情况下，西安房产市场的空置没有增加，而且在不断下降，尤其是一些定位准确、设计合理、特点突出的新盘还出现井喷的旺销现象。如地处北郊的杰信花园刚一亮相，许多购房这就纷纷前来登记认购，这除了杰信花园位于西安市经济技术开发区内的黄金地段外，“购房资金投入达30万元以上者，可解决入住户口”的政策规定也是一大吸引力，因此，对于落户西安、不再为择业时外地户口而惆怅、孩子上学将不会再交借读费……的问题，杰信花园等北郊项目有着自己无可比拟的优势，另外像紫薇田园都市这样的大盘也是如此，自开盘以来，就一直表现不错，就连高山流水、湖滨花园这些高档别墅也是业绩惊人，看来，西安楼市已经结束了长久以来温水的现象。

    2003年以来，西安楼市开始呈现出一派繁荣景象，无论是城区、郊区，还是近郊的长安、咸阳、户县，房子都是火火地卖着。最为典型的就是近城区的城西、城东，秦岭以北的环山地带，成了众商家注目的新焦点。另外二环沿线、环城路沿线、城北等也成了开发商争抢的旺地，还有西部大学城附近的长安科技园板块也格外火爆。时下的西安楼市真可谓四面开花，一派繁荣景象。

    在诸多利好因素的驱动下，陕西房地产市场一直保持在高位运行状态。陕西省建设厅房产处处长张继刚在接受记者采访时表示，随着网络对人们生活的渗透，电子商务的发展势头日益迅猛。对于这一新模式的出现，北京房地产上市公司近日纷纷行动起来。一些房地产公司则“瞄准”了专业网站公司,通过“联姻”的方式,达到业务拓展的目的，目前全国大大小小房地产网站已逾200家,网上售房进行得如火如荼。网上售房这一销售模式的出现,使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。随着房地产网民的日益增加，一个迹象越来越清晰，网络将成为房地产商的下一个竞争的战场！

    业内人士预测：2004年，中国地产将越过点子策划时代、企划整合时代，进入到网络地产时代。那么，在此形势下，我们陕西的房地产企业如何利用网络渠道，发布更多精准的信息，并塑造自己的良好形象，并把网络营销纳入一个重要的销售渠道，这将是一个我们眼下必须要考虑的一个非常重要的课题。同样，对我们繁荣房产市场经济，规范房产市场秩序，以及切实提高房地产企业营销能力和核心竞争力，都将是一个有益的探索。

    据三秦房产网的总策划付士山表示，三秦房产网将汲取全国房地产专业网站的成功经验，并根据陕西本地的实际，创造性地开发出一个架构齐全、策划到位、功能强大、内容丰富、设计精美的西部地区最大的房地产专业门户网站，这将为陕西房地产业跨入网络时代奠定良好的基础，这将逐步改变陕西房地产业传统的营销模式，在未来我省房地产业的发展中将发挥越来越大的作用。 ]]> 2007-09-14 23:08:26